成都楼市新变局 映射全国商业地产空置困局

据中国之声《新闻纵横》报道，沿着成都二环路高架桥兜一圈，几分钟就能见到一个购物中心或百货商场，就像珍珠项链一样串起了整条二环路。有数据表明，中国的商业地产发展到今天，已经拥有世界上规模最大的商业物业，2013年全球新建的购物中心中，面积排名前十的城市里，中国占九个。

“井喷式”发展至今，商业地产在不同城市已经两极分化。在北上广深，热点地块的写字楼、商铺供不应求，在众多二线城市，商业地产空置率居高不下。

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区;空置率在20%以上为商品房严重积压区。而成都商业地产的空置率远高于20%。

春熙路，成都著名的商业街，汇集了众多大型商场、高端品牌，国际金融中心(IFS)和远洋太古里去年相继开业，更让春熙路商圈的商业中心地位进一步提升。和国际金融中心仅一街之隔，第一城购物中心却遭遇着冰火两重天，这座五层的购物中心有大量商铺空置，商场正在重新招商，谋求转型。

记者走访时询问了商家，第一城皮具向记者介绍，这里许多商家都倒闭要走了，很多空铺子。一直以来都不太好，下半年就更糟了。

从事了十几年商业地产开发的叶先生谈及成都的商业地产发展现状，不住地感慨存量不断增加所带来的激烈竞争，让他倍感压力。叶先生说，综合体供应量太大了，店面都是最大的，写字楼不论销售还是未来的招租都很难。

根据戴德梁行华南及华西区2015年第三季度报告显示，成都第三季度购物中心新增供应面积超过7万平方米，购物中心总量超过500万平方米。戴德梁行房地产咨询(成都)有限公司总经理巫保民介绍，包括在建的项目在内，成都的大型购物中心数量已经破百。

巫保民介绍，各种统计的口径不同，范围是从一百到两百个之间，不包括百货购物中心。

而在写字楼方面，根据戴德梁行的数据显示，今年第三季度，成都甲级写字楼市场存量在170多万平方米，空置率达到36.28%。而南部天府新区写字楼的空置率更是达到53%。基本特征，第一，供应量太大，存量跟新增的都很大;第二，空置率非常高，有接近37%的空置率。

巫保民表示，目前成都甲级写字楼租金呈现两极分化的趋势，由于目前写字楼空置面积较大，加之去化速度较慢，未来租金下滑风险仍然存在。

所谓的“去化速度”，简单说，是指某地区现存楼盘全部卖完的速度。在外人看来，成都有着全国“最会消费，最能享乐”的消费群体，又背靠西南区域市场，是商业成都地产的福地，但如此高的的空置率怎么消解?

面对持续增加的商业地产供应量，能否从规划上进行总量控制?成都市规划管理局详细规划管理处副处长李磊表示，作为规划部门只能确定商业用地布局，对于购物中心或写字楼的选址和业态的选择还是以开发商的市场行为为主。

李磊介绍，比如拍卖商业用地，拍卖以后究竟建什么，业态是什么，招商引资过程中商务局会有些介入，但真正还是由市场行为本身来决定，政府只是一个用地性质的规划。

李磊介绍，对比历年商业用地和居住用地的供给量，数据上的变化并不大。在编制《成都市城市总体规划(2012-2020)》时，对商业用地比例进行了合理控制，中心城区规划商业金融业用地总面积36.03平方公里，这一总量控制符合国家标准。

成都之困，亦是全国之困。

距离成都数千公里外的沈阳，大量购物中心常见空铺、死铺，根据戴德梁行华北区第三季度报告数据显示，沈阳优质商业市场总存量接近350万平方米，总体空置率达到17.7%，而甲级写字楼空置率更是高达43.2%。

巫保民介绍，北上广深在历史上没有这么高，可能深圳、浦东20年前发展的时候会这样，但也没有这么大的供应量。

商业地产过剩，背后更深层次的问题在于——产业聚集、经济发展和城市建设速度如何平衡。在中国商业地产联盟副会长、秘书长王永平看来，如何发展商业地产，目前还缺乏成熟的模式，更需要创新思维。

王永平说，这两年国家提出发展现代服务业，增加消费的比重，这样的政策下大家有时候容易把发展现代服务发展第三产业简单理解为加大商业地产投资，过分关注于开发本身，而对于宏观的控制不够，比如开发量与人口与经济的比例关系，另外可能过去过分关注于数量，而对质量关注的不够。

而由于目前对于商业网点的规划的认识上没有统一，也使得一些城市出现了商业地产供大于求的现状。

全国来讲，对于商业网点的规划，这些年国家一直想通过立法来解决，但一直没有实现，王永平认为，还是地方政府招商引资上的一种冲动。另外各个部门之间的认识不一样，有人认为市场去调节，有的认为商业项目带有公共属性，需要政府来规制。