楼市供求结构严重失衡 既有房子多又缺房子

在内部结构性过剩严重、外部环境趋于恶化的条件下，如果仍继续原有的“经济房地产化”导向，通过不断刺激住房市场以维系高房价和经济高增长，势必降低居民消费水平，加重住房结构过剩，影响经济的顺利转型。住房市场发展应与转变经济增长方式相结合，通过适度藏富于民，实现住房市场与经济社会的协调发展。这需要创新住房政策导向，由过度强调住房市场的经济支柱作用，转向适度强调住房民生导向，不断采取措施，降低居民家庭的实际住房负担。

现状：房价局部反弹，投资持续下滑

2015年，在宏观政策支持力度加大特别是信贷宽松的大背景下，住房交易显著回暖，去库存速度加快，房价上涨城市有所增加，平均房价也止跌回升。但不同区域住房市场差异巨大，一线城市率先完成去库存过程，房价出现一波快速上涨;二三四线城市由于前期库存过高、需求增长相对疲软，楼市复苏较为缓慢。由于全国住房库存总体水平仍较高，住房开发投资继续下滑，对宏观经济增速形成拖累。

首先，住房均价止跌回升，涨价城市有所增多。2015年5月，中国大中城市平均房价扭转了自2014年5月以来的跌势，呈中低速上涨态势。到2015年10月，100个大中城市样本住宅平均价格上涨为10849元，比5月份上涨了280元。房价上涨城市有所增多。从环比看，到2015年9月，环比上涨的城市增至59个，房价环比下降的城市进一步降为41个。但到2015年10月，环比涨价与跌价城市个数又回到5月水平。从同比看，到2015年10月，同比上涨的城市增至33个，房价环比下降的城市降为67个。

其次，一线城市房价快速上涨，二三线城市楼市缓慢复苏。在宏观刺激政策特别是宽松货币政策的作用下，不同城市楼市表现不一。一线城市率先完成库存去化过程，房价结束调整出现强势反弹。二三四线城市库存仍然较高，楼市复苏缓慢，房价微涨或延续2014年二季度以来的跌势。到2015年10月，一线城市房价涨速回落，二三线城市房价涨速仍低位徘徊。100个大中城市中，一线城市房价指数环比上涨1.46%，同比上涨13.75%;二线城市房价指数环比下降0.22%，同比下降1.28%;三线城市房价指数环比上涨0.05%，同比下降2.66%。其中北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)四个一线城市房价同比涨幅居全国之冠，特别是深圳，2015年房价同比涨幅惊人。

第三，住房交易显著回暖，库存水平有所下降。得益于宏观政策对住房市场的大力扶持，住房销售走出阶段性低迷，销售增速回升很快。到2015年10月，中国商品住房累计销售面积为83,713.35万平方米，同比增长7.9%。商品住房累计销售额为54,702.71亿元，同比增长18%。随着销量回升，库存增速下降。库存绝对水平也一度出现下降。到2015年9月底，中国新建商品住房待售面积降至42,474.00万平方米，同比增长12.7%，增速比3月底下降10.8个百分点，从绝对量看也比3月底减少343万平方米。但到2015年10月底，新建商品住房待售面积又上升至43,654万平方米，同比上升14%。

第四，去库存阶段尚未完成，开发投资增速持续下滑。虽然一线城市房价迅速反弹，由于总体住房库存水平仍处较高位，2015年开发企业主要以去库存为主，对于投资购地积极性不高，开发投资增速持续下降，对宏观经济增速形成拖累。到2015年10月，中国商品住宅开发投资额累计为53,149.70亿元，同比增长1.3%，增速比3月份还下降4.6个百分点。新开工面积仍然维持负增长。2015年10月，中国商品住宅累计新开工面积为87,752.70万平方米，同比下降14.7%，增速比3月提高6.2个百分点。土地市场总体持续低迷。2015年10月，中国房地产开发累计土地购置面积为17,847.41万平方米，同比下降33.8%，增速比3月份下降1.4个百分点。

第五，政策刺激力度加大，市场预期出现分化。出于对宏观经济不景气的担忧，刺激住房需求被作为拉动宏观经济的重要手段。购房门槛下降，融资成本降低，购房金融杠杆加大，支持了改善性住房需求的释放，也吸引了部分投资投机需求的进场，避免了楼市出现一边倒的看跌预期。宏观刺激政策是促成2015年5月以来住房销售速度显著提升的重要原因。