楼市供求结构严重失衡 既有房子多又缺房子(2)

困境：内部结构失衡，外部风险积聚

从住房市场内部看，存在显著的结构失衡，一线城市的供求矛盾突出与三四线城市的供过于求并存;从外部环境看，中国经济增速放缓，人民币贬值压力增大，全球经济衰退风险增加，金融市场动荡加剧，利空因素不断显现。

(一)内部供求严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。

当前我国住房市场一个很突出的问题是，住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出房价畸高;三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。

首先，三四线城市和部分二线城市供过于求，房价下跌。过去十年，在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下，城镇住房整体呈现供不应求的态势;一方面，大量农村人口涌入城市，形成巨大的住房刚性需求;另一方面，工业大发展、经济起飞所带来的国民家庭收入快速增长，必然催生大量改善家庭原有居住条件的诉求。与此相对应的是，我国原有的城市规模狭小、住房老旧，无法满足爆发性增长的住房需求。但2014年以来，住房“总量供不应求”时代已经淡出，“结构性过剩”时代已经到来。城镇化与工业化作为过去十年住房市场发展的超级引擎，目前都处于减速状态。经济增长进入“新常态”，城市经济结构正面临着巨大的转型升级压力。由于收入增长决定人口流向，经济减速也意味着城市对人口的吸引力正在减弱。在需求总量退热的同时，中国城镇住房却已经累积了巨额的存量，并且仍在按以往的惯性高速增长。特别在一些三四线城市，商品住房积压现象已经很严重。2014-2015年，尽管政府对住房需求管控政策已经趋于宽松，但这些城市住房市场价格仍然在主动下调。这表明，住房市场形势正由总量供不应求进入结构性过剩阶段。

其次，一线城市住房供求矛盾突出，房价出现飙涨。虽然住房总量短缺的时代已经过去，三四线城市住房短期过剩明显，但由于人口的净流入及收入水平的提高，一线城市住房现阶段仍存在一定程度短缺，这是2015年一线城市房价暴涨的基本市场条件之一。一线城市在当前及未来一段时间内仍将呈现人口净流入的态势，这是由产业结构转变的趋势决定的。我国产业结构正面临深刻转型，第三产业在经济总量中的比重将不断上升，而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。由于第三产业主要集中于一线城市，而第二产业则是三四线城市的重要经济支柱，这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口流向图。三四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而当前及其未来一段时间内的人口又呈流出态势，住房供给结构性过剩问题必将会更加突出。而一线城市随着人口的大量流入住房仍供不应求。

此外，优质住房也存在“结构性短缺”。虽然从量的方面看，中国城镇商品住房已经出现结构性过剩。但从质的方面看，很大一部分家庭居住条件仍然较差，狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升，对优质住房的需求还将稳步增长，优质住房仍然具有一定的稀缺性。

(二)外部环境趋于恶化，市场短期向下风险增加。

经济快速增长、城镇化加速推进及人民币持续升值是2002年以来中国房价突飞猛进的重要外部条件。但自2008年全球金融危机以来，中国楼市迅猛发展的外部条件已经出现微妙转变，这种转变首先表现为经济增速下滑，接着汇率也面临较大的贬值压力。2015年以来中国资本市场的大起大落，进一步加大了楼市短期风险。同时全球经济面临进一步衰退，也为中国楼市持续繁荣投下阴影。

一是中国经济增速下降对楼市形成直接冲击。中外历史经验表明，房地产市场表现与宏观经济增长息息相关，经济增速下滑一般都将导致房价下跌。经济增速下降，直接意味着房价预期降低，住房需求增速放缓，对房地产市场表现形成直接负向冲击。

二是人民币由升值预期进入均衡预期，带来房价向下重估压力。

三是中国资本市场动荡加剧，大为挫伤楼市信心。2014年以来，中国股市出现剧烈动荡。上证指数从2014年3月12日盘中的1974.38点，迅速飙涨到2015年6月12日盘中最高的5178.19点。此后，股指又一路狂跌，从6月的最高点到8月26日盘中最低的2850.71点，不到2个半月大盘就跌去了45%。作为广义金融市场的重要组成部分，楼市走势无疑与其所处的金融环境及宏观经济形势变化息息相关。中国股市巨幅波动引发投资者对系统性金融风险的担忧，挫伤了投资者对中国楼市的信心。受资本市场动荡的影响，2015年7月开始一线城市房价环比涨速冲高回落。

四是全球经济衰退风险加剧，进一步增加楼市不确定性风险。2005-2014年十年间，全球GDP年增长率平均值只有3.9%。作为全球最大经济体的美国，GDP增长率近14年没有超过4%。作为继中国之后全球第三经济大国的日本，近两年的GDP增长率一直没有达到2%。新兴经济体中前几年增长势头很猛的阿根廷、巴西、印度等国都纷纷跌破6%大关。全球经济衰退风险加剧，对中国住房市场复苏构成不利外部影响。