五次降息到"4字头" 买房者减负效应下月才"到账"

去年央行连续五次降息，房贷基准利率从“6字头”降到“4字头”，广大贷款买房者终于可以在新年享受这五次降息带来的福利。1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准，2015年五次降息的利好，将于2月开始显现。

去年央行连续五次降息，房贷基准利率从“6字头”降到“4字头”，五年以上商业贷款基准利率从6.15%降至4.9%。由于不少银行贷款利率按年调整，广大贷款买房者终于可以在新年享受这五次降息带来的福利。

银行人士提醒广大市民，最好在1月月供还款日前多存些钱，避免出现房贷月供不足的情况。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准，2015年五次降息的利好，将于2月开始显现。

五次降息能省多少月供

五次降息后，房贷一族的压力能减轻多少?北京青年报记者计算得出，去年年初的100万元房贷，贷款期限20年，采用等额本息还款法，当时执行的基准利率是6.15%，月供为7251.12元，总利息为74.02万元。而今年，按基准利率4.9%来算，月供将变为6544.44元，减少706.68元，20年总利息将减少16.96万元。

如果执行的是九折利率，100万元20年期限的贷款去年年初享受的利率是5.535%，月供6898.66元，总利息为65.57万元;今年则可享受4.41%的优惠利率，月供降为6278.02元，总利息为50.67万元。五次降息，每月少还620元，利息总支出减少14.9万元。

去年11月6日，央行发布的第三季度货币政策执行报告显示，贷款利率继续下行，9月贷款加权平均利率为5.70%，比6月下降0.35个百分点。其中，个人住房贷款加权平均利率为5.02%，比6月下降0.51个百分点。自去年第四季度开启本轮降息周期以来，个人房贷利率已经持续四个季度环比下降，累计降幅达到1.94个百分点。目前整体贷款及个人房贷的实际利率处于近五年以来最低位。

1月月供为何不降反升

虽然今年起每月房贷可以少还，但不少房奴却发现本月月供竟“不降反升”。读者王先生称，这月刚还的月供比12月份还多出几元钱。还有读者发现银行寄来的还款计划单上，只有1月份的月供与其他月份不同。这是怎么回事呢?

银行业内人士解释称，出现这些情况主要是因为银行贷款利息是分段计息。以每月10日为贷款扣款日为例，2016年1月月供利息包括了2015年12月最后21天的以老利率计算的利息和1月份前10天的以新利率计算的利息，由于1月还款利息存在分段计息情况，一般从第二个月开始，还款额正常。

至于1月月供不降反升主要出现在等额本息还款的贷款上。除了贷款利息分段计息以外，1月份执行新利率后，银行会根据贷款的剩余本金、剩余期限、新执行利率重新计算月供归还的本金，因整体利息减少，故1月份归还的本金比去年12月份增幅加大，房贷者还的本金上涨的幅度会超过利息下降的部分，所以会出现1月份月供“不降反升”的现象。

以100万元，20年期限，等额本息还款为例，放款日期2015年3月10日，执行利率5.9%，调息后利息降至4.9%，2016年1月10日还款7114.21元，比2015年12月10日(还款7106.76元)多还7.45元。这是因为，2016年1月的还款本金比2015年12月10日多281.53元，而利息分2015年12月10日至31日共计3196.865元，2016年1月1日至10日共计1324.346元，合计4531.211元，比2015年12月减少274.086元，因此，本金增加幅度大于利息减少，1月月供才会增加。

不过，到2016年2月10日，其还款额将降至6566.03元，比1月减少548.18元，比2015年12月减少540.73元。

银行人士提醒广大市民，最好在1月月供还款日前多存些钱，避免出现房贷月供不足的情况。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准，2015年五次降息的利好，将于2月开始显现。