价格暴动:房地产又走钢丝 一线楼市独角戏(2)

政策十字路口

在全国楼市去库存的总体要求下，无论是中央还是地方政策都趋向宽松。不过，一线城市的楼市热销似乎显得不合时宜，仍受限购限制的一线城市楼市政策也再次朝着相反的方向延伸。

春节过后，深圳市场一直热传将出台调控政策，包括非深圳户籍人口购房社保年限由1年改为3年、个人普通住房对外销售所需缴纳的营业税免征期由2年改为5年、首套房按揭贷款的要求提高与适当收紧房屋评估价等。2月24日，深圳市住建局局长杨胜军还公开表示，深圳市政府正在研究采取措施调控房价。

“社保年限由1年改3年是比较确定即将出台的调控措施，据我们掌握的信息，相关的几个部门都在修改系统，如果3月1日来不及，3月份也会出台。”深圳某大型中介总经理告诉《华夏时报》记者，事实上，四个一线城市中，深圳的社保年限门槛最低，为了抑制房价过快上涨，这次也只是跟上其余三个城市的政策而已。

“政府内部有的人认为在中央去库存的大背景下，深圳不适宜单独收紧楼市政策，而部分人认为深圳房价暴涨速度确实过快，这也不利于楼市长期健康发展。”深圳规土委内部人士称，单纯依靠保障房平抑房价，短期效果不大。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰告诉记者，虽然贷款利率仍在走低，但春节后，银行已经明显收紧了贷款条件，此前不同类型的客户都能批下贷款，现在在客户资金流水和房屋评估价上要求严格了。

与深圳不同，上海则从供应端着手，在三四线城市和部分二线城市忙着去库存时，上海则重拾70/90政策，加码应对供不应求的局面。

按照上海市最近发布的通知要求，未来上海将优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%，部分供需矛盾突出的区域，提高到70%。

“从商品住宅的存量情况来看，目前市场供应豪宅化明显，面积在90平方米以下的商品住宅存量占比则最少。”上海某居研究院副院长杨红旭称。

而根据上海链家研究部数据，上海房地产市场中，面积在90平方米以下的商品住宅存量仅为159万平方米，按照目前市场去化速度来看，全部90平方米以下的商品住宅仅需3-4个月就能完全去化。

“实际上，不仅是上海，土地已是一线城市当前面临的一大资源瓶颈。目前，上海、深圳及北京主城区的建设用地总规模都已接近规划天花板，新增用地空间狭小。这也导致地价高企，所建住宅出现豪宅化倾向。”中原地产专业分析师张大伟称。

据悉，此次北京万科提价的两个项目均位于大兴区，最近一次开盘均价约为3.3万元/平方米和3.5万元/平方米。而在2月23日下午，大兴区黄村成功出让一宗总价39亿元的住宅用地，楼面价已达到4.7万元/平方米，大幅超出目前万科大型两项目的售价。

稳楼市大棋局

“在中央对楼市政策的调整中，实际上对一线城市的政策仍然是以‘控制’为主，其目的就是避免一线城市在楼市宽松政策之下再度上演房价狂欢。”接近住建部的一位消息人士对《华夏时报》记者表示，这也符合中央在楼市政策上一直采取的“分类调控”方针。

实际上，今年以来，中央连续出台降首付、降契税等楼市去库存新政，加上地方放宽购房条件的政策出台，二三线城市的住宅成交量已出现节后回暖的迹象。

公开数据显示，截至目前，杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门等二线城市的库存量已出现连续4个月环比下跌、连续6个月同比下跌的态势;其中不少城市在春节后也迎来成交增长，但多数楼盘并未涨价。

“二线城市销量的增长主要因为政策的宽松削弱了购房者的观望情绪。”张大伟表示，二三线城市尤其是三线城市房价难以走高，与城市人口的流入量和库存比相关。

而库存长期积压，造成二三线城市开发商拿地积极性仍未回升。某而瑞数据信息中心监测显示，2月15日至2月21日，监测的40个主要城市土地成交量环比减少44%，出让金环比减少52%。

“一线城市的交易虽然还较活跃，但抵不上三四线城市的下滑，整个楼市的投资情况还是处于较低迷的水平。” 某居中国执行总裁丁祖昱向记者表示，对于中央来说，现在除了房地产可以拉动经济，短期内找不到其它如此投资量庞大，又可以推动上下游经济的产业。

丁祖昱认为，从去年房地产投资的情况来看，全国房地产开发增速只有1%，仍处于较低的水平，房企的投资意愿并不高。去年房企新开工面积下滑了15%左右，今年下滑速度可能会放缓，但能否真正稳定下来，还很难说。

“按中央的原话说，房地产要在稳定经济中起到重要作用。这意味着，在一定的时间里房地产仍是稳定经济的重要角色，但经济的拉动、未来的增长潜力，则还要靠转型后的创新型产业，不能只依靠房地产。”陈晟在接受记者采访时说，经济企稳回升后，房地产阶段性的作用将逐步会减弱。

（转自华夏时报）