二线亮政策收紧信号灯 楼市三季度末或迎来拐点

“高烧”的二线城市楼市迎来了首支“降温剂”。

6月21日，合肥市出台新的楼市调控措施：居民首套住房的首付比例为25%；购买二套房，如果名下有房无贷，首付比例提高至四成；如果名下有房有贷，首付比例为五成，也就是认贷又认房。对于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公积金贷款。同时，对于土地出让也作出了明确规定，总金额20亿元以下的地块须在1个月内一次性付清出让金，该政策自7月1日起正式执行。

此前公布的5月份全国房地产数据显示：全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市均为50个，分别比4月增加4个和3个。其中，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均开始收窄，而二三线城市同比平均涨幅则在4月基础上继续扩大。

业内人士看来，作为此轮二线城市领涨的“四小龙”之一合肥出台调控措施，或许由此开启了二线城市政策收紧的信号灯；随着信贷收紧必然带来市场交易的下滑，对于房价的抑制有积极的作用。未来热点二线城市(如南京、苏州等)可能将纷纷效仿。

调控“新政”不影响刚需

公开数据显示，5月份，合肥的房价均价达到11503元/平方米，房价已经超过武汉，成为中西部地区房价最贵的城市。

数据报告显示，合肥房地产市场的库存去化周期仅为2个月，合肥房价近几个月均在全国第二的位置，房价上涨压力异常大。

“鉴于此类去库存背后的补库存需求、控制房价等考虑，此次合肥出台差别化信贷政策的内容，符合市场预期，也有利于引导市场预期的变动。”某研究院智库中心研究总监对《中国经营报》记者称。

在他看来，对于传统购房需求，按25%的比例进行征收，这和过去几个月的做法没有差异，说明对于普通的、合理的、首套购房需求，总体上坚持鼓励购房、保护购房需求的政策导向；采取40%的首付比例进行征收有三种类型的购房需求，共同点是针对已经有过住房的群体；对于有房有房贷的群体，首付需要为50%；两套以上的购房者，无论是否还清贷款，那么一律按照60%的首付模式来进行操作。即使从此类比例来看，其实算较温和，因为部分大城市其实已经在适用70%的首付比例。

某研究院副院长在接受媒体采访时表示，调控的关键在于抑制需求。合肥的差异化信贷政策和今年上海、深圳的“325新政”类似，开始从抑制需求的角度进行调控。未来，二线城市正式拉开了政策调控、抑制需求的序幕，热点二线城市(如南京、苏州等)可能将纷纷效仿。

在销售火爆的背景下，二线城市的土地溢价率不断走高，截至6月中旬以南京、合肥、苏州、厦门为代表的二线热点城市土地出让金同比涨幅均超过100%，苏州更是高达876%。

“此类政策有三大方面的意义:第一、信贷收紧是合肥楼市收紧的一个关键性标志，由此也开启了二线城市政策收紧的信号灯；第二、信贷收紧必然带来市场交易的下滑，对于房价的抑制有积极的作用；第三、信贷收紧、市场降温，为后续增加库存供应提供了缓冲时间，值得肯定。”他说，从政策层面看，房价过热，或催生包括限购在内的政策的实施。尤其部分二线城市更有可能面临严厉的政策管控。