揭秘!房地产税为何历时13年仍未出台?(2)

税率多高？按什么房价征收？

免征额是多少？

老百姓最为关注的是，房地产税一旦实施，买房要多交钱吗？要多交多少钱？

以北京为例，如果一家3口在北京二环购买一套100平米房子需要800万元，按照1.5%（1.5%的税率被认为是世界通行做法）的税率计算，每年需要缴纳的房地产税是12万（每月纳税1万元）；如果在四环购买一套100平米的房子需要500万元，每年需要缴纳的房地产税为7.5万元（每月纳税6250元）。

现实或许不会这么悲催！据记者了解，上海、重庆试点房地产的税率介于0.4%到1.2%之间，低于1.5%的国际平均水平（发达国家的房屋持有税，税率一般为1%至2%）。上海的试点方案为0.6%和0.4%两档，重庆包括0.5%、1%、1.2%三档，皆低于国外水平。如果按照0.5%税率计算，在北京二环购买一套100平米房子，每年需缴纳房地产税4万元（每月缴税3333元）；在北京四环购买一套100平米的房子，每年需缴纳房地产税2.5万（每月缴税2083元）。

“不过，从发达国家经验来看，房地产税一般以评估价，而非市场价为税基。评估价一般要低于市场价，且会是几年才调整一次。”中国社科院财经院汪德华研究员告诉《中国经济周刊》记者。

另外，刘桓还建议说，我国的房地产税不能照搬国际经验，要根据中国国情，设定一定的免征额。

2011年上海和重庆的房产税试点方案，皆有免征条款：上海本地户籍居民人均60平方米免征，重庆对于新购房100平方米免征。

“根据上海的试点经验，免税面积设定为人均60平方米比较合理，这样对于3口之家来说，可以有180平方米不用交税，从而保证了居民第一套住房不用缴税。”刘桓告诉《中国经济周刊》记者。

对于免征额和税率，目前官方并未透露出任何信息。当下，大家讨论较多的是出台房地产税是否能够替代土地出让金。

中短期内，房地产税与土地出让金并行不可避免

征收房地产税是世界惯例，这可能是该税种立法最具说服力的理由。

不过，原国家税务总局副局长许善达曾指出，中国的房地产税，是土地国有制下对私人住宅征收的财产税，这在国际上难以找到借鉴先例。

在土地国有的条件下，我国地方政府的财政收入多年以来严重依赖土地出让金。公开数据显示，2014年上海共收入土地出让金1763.9亿元，相当于2014年上海全市公共财政收入的38.47%(土地出让金收入不包括在公共财政收入之内)。

目前业内普遍认为，房地产税取代土地财政是合理的，也是大势所趋，未来将用房地产税替代地方政府的卖地收入，成为地方政府的收入来源。

房地产税果真能扛起这面大旗吗？

财政部公布数据显示，2014年全国土地出让金收入约40480亿元，超过了4万亿元。如果这4万亿不征土地出让金，而是改征房地产税，也就意味着让买房人来承担这4万亿，能承担得了吗？

以上海为例。据上海市国税局公布的数据，上海2014年房产税收入约99.9亿元，除去商业、办公、酒店等多种物业，试点的住宅房产税只占其中较小的一部分。这个数据是多少呢？上海预算草案报告公布的房产税征收为27.6亿元。另据指数研究院数据，上海市2014年土地出让金征收1766.79亿元。简单计算，房地产税仅占土地出让金的1%，两者差距确实比较大。

“如此情况下，让房地产税去充当土地出让金，地方政府能不能做到我表示怀疑。”刘桓说。

汪德华则认为，如果税制设计上有一定的免征面积，自然是不能指望房地产税能够完全取代土地出让金。

“从根本上说，目前还需明确房地产税的功能定位，功能定位决定税制设计。”汪德华告诉《中国经济周刊》记者，房地产税采取设定一定免征面积的税制设计，比较符合中国国情。这也意味着其功能定位是调节房地产市场。“中短期内，恐怕房地产税与土地出让金并行是不可避免的选择。长期来看，可以考虑将房地产税推行与土地使用权70年到期问题挂钩。在70年期限到期之后，缴纳房地产税就可以永续使用。”