楼市五大风险来了? 你还敢买房吗

高高在上的房价让很多人寝食难安，楼市大数据揭示，飞涨的房价背后，五重危机不可小觑。最近热门城市的限购限贷政策接踵而至，能否拉住房价这匹脱缰的野马？

一线城市之外，继苏州、厦门、杭州重启楼市限购政策之后，作为楼市四小龙之一的南京也出台限购政策了。9月25日，南京市政府出台了主城区住房限购政策，于9月26日起实施。限购政策明确，在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。保护刚需和改善性购房，打击投机购房。至此，楼市四小龙（厦门、南京、合肥、苏州）只差合肥未出台限购政策了。

研究院副院长杨红旭认为，南京限购本地家庭限购第三套，外地家庭限购第二套。限购力度，略强于杭州，略弱于厦门！接下去几个月，南京楼市将趋于震荡，量缩，价格涨势放缓。投资不宜。杨红旭在微博中写道：“老杨发出黄色预警！合肥必跟进！”

今年以来，南京楼市异常火爆，不断攀升的房价和火热的土拍市场让南京多次上头条。8月11日，南京市政府曾经出台限贷政策，以期浇灭楼市上涨的势头，但收效不大。在房价飞涨的背景下，近期南京土拍市场实在火爆。9月19-22日，四天网拍结束，网拍只是走走形式，很快达到最高限价。所有地块都以摇号的形式确定花落谁家。9月23日下午，所有参与摇号的房企在中山路171号18层1826室一起摇号。南京20幅地摇号结果出炉，11个区域地价被刷新。

更可怕的是，随着地价创新高，周边房价格局也将随之改变，未来南京楼市的门槛将大幅提高，2万以下的房子即将绝迹，3万以上成为常态。其中南京南站的G46地块，最高限价高达2.7万/㎡，成为江宁地王；江浦的3个地块，最高限制楼面价都在2万/㎡以上，江北高新区最高楼面地价也与周边房价持平。

在货币超发、人民币贬值以及资产荒的大潮下，楼市已成为居民资产配置的不二选择，房价也从分化变成普涨，环比涨幅重回上一轮限购前的水平。Wind数据显示，8月份，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比涨1.3%，创2010年2月以来新高，同比涨幅达7.5%，创2014年3月以来新高。

其中，热点二线上涨动能依然强劲，牢牢占据涨幅第一梯队。数据显示，8月环比涨幅前五名除了上海外，均为二线热点城市，郑州、无锡、合肥、福州、南京涨幅均超4%，均处于历史高位。

研究院智库中心研究总监严跃进表示，一线城市房价偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市进入二线城市，这使得一些二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。而现在郑州、无锡等热点二、三线城市开始出现价格明显攀升，房价控制的压力也开始上升。

实际上，自8月以来，多个热点城市的房产政策就开始收紧，限贷、限价抑或是更为严格的限购都无法阻止房价的洪荒之力。截止目前，苏州（8月12日起施行）、厦门（9月5日起施行）、杭州（9月19日起施行）、南京（9月26日起施行）重启了限购政策。此外，合肥（8月9日起施行）、南京（8月12日起施行）、武汉（9月1日起施行）出台了限贷政策。郑州9月14日紧急出台“房九条”抑制地王，超50%溢价自动熔断。

因此，房价上涨更多体现的是货币现象，限购、限贷、增加土地供应都被证明在阻止旺盛的购房需求方面效果甚微，甚至越限越涨，只有收紧流动性、严控杠杆、增加房产的持有和流转成本，才能遏止旺盛的投机需求。

中原地产首席分析师张大伟张大伟认为，当下资金潮下，杭州等多个城市的限购、限贷政策的力度对市场的影响非常微弱，不收紧房地产信贷额度，房价继续出现大幅上涨依然是趋势。

人民日报也援引分析人士称，“限购”应被看作是一个临时性的应对措施，为楼市“退烧”不能长期依赖这一点，否则只能起到“治标不治本”的效果。当前，由于投资渠道狭窄，社会资源大量进入房地产市场以及人地关系紧张的问题应该引起更多的重视。

Wind数据显示，自2000年以来，M2总额增长已超10倍，而同期美国M2仅增长了1.56倍。此外，首付贷、二次贷、信用贷......各种名目的金融杠杆为火爆的楼市献上了最强助攻。

房价的强势上涨也令越来越多的人加入房奴大军，有手握几套房的投资客也有恐慌性入市的刚需。7月新增贷款4636亿元，其中居民中长贷新增4773亿，虽回落但仍处历史高位，房贷占信贷的比重突破100%。8月新增贷款9487亿元，其中居民中长贷增长5286亿元，占比55.72%，仍为信贷增长主力。

截止今年8月以来，居民中长贷款已新增36259亿元，已远超去年全年的30500亿元，较上一轮楼市大牛市2009年、2010年的17000、19600亿元分别大增113%和85%，这表明全民加杠杆已成常态。

在住房按揭贷款投放或快速或稳步增长的背后，是银行业普遍判断这一业务依旧是较低风险。一股份行个贷人士表示，行内还是很看好住房按揭业务的。即便楼市有所下跌，在购房者已经付了首付且偿还部分房贷的情况下，大部分购房者并不会选择断供。国内基本很少出现局部断供的现象，除非是购房者个人经营出现重大变故，或是杠杆过高。

广发证券称，2009年以来经过一轮加杠杆周期，全社会杠杆率上升到2015年末的249%，居民部门杠杆率水平也由之前的17%-19%上升至40%，但远低于全球主要经济体的平均水平，仍具有一定的加杠杆空间。

但2015年来中国居民房贷杠杆率快速上升，可扩展空间逐步收窄，持续的加杠杆可能会挤出居民其他消费，未来可能还将受到房地产市场销售及调控政策、监管窗口指导等外部不确定性的影响。如果按照当前的上升趋势，中国房贷杠杆率可能很快会超过美国和日本。中国2016/17年城镇人口人均房贷存量/城镇居民人均可支配收入将分别达到71%/87%，将超过美国和日本的杠杆率水平。

因此，广发证券认为，按揭贷款最佳配置时段已过半，未来随着房贷杠杆率的持续提升风险也将逐渐加大。

除了房贷处于历史高位外，还有些风险信号已现端倪。

首先，与一掷千金拿地的阔气相比，许多开发商的业绩并没有那么乐观。

万得资讯此前就曾报道，A股上市房企上半年归母公司净利润为负的仅26家，但净利润同比下滑的房企达到惊人的51家。且有6家净利润同比增长仅仅是因为亏损减小而已。

上半年亏损最为严重的上市房企是嘉凯城，上半年亏损9.52亿元，资产负债率更是高达93.55%，好在恒大已全面接盘。

此外，并不是每个开发商都是恒大，手握2000亿现金。随着开发商在热点城市疯狂圈地，银行对房地产开发贷款的态度也更加谨慎，房企经营压力进一步增大。广发证券称，2016年上半年新增按揭贷款2.36万亿元，同比增长111%；但同期房地产开发贷款仅新增5700亿元，同比减少25%。

第三，政府想要的是房地产平稳增长，而不是脱缰式疯涨，房价大幅走高引发的资产泡沫担忧也令未来宽松预期受到考验。

德国商业银行周浩称，由于中国通胀依旧低迷而且经济增长趋势向下，整体货币政策应当继续保持宽松，但对资产泡沫的担忧将会限制政策放松的空间。

第四，官媒近期对楼市密集发声，集中预警房地产风险，打压楼市过于旺盛的投机需求。

央行主管金融时报9月14日撰文称，当前部分城市楼市的“高烧”状态正在朝着泡沫化的方向演变。然而，没有只涨不跌的资产，这是市场自身规律，房地产市场亦然。尽管从整体看，目前部分地区的楼市“高烧” 不能代表全国，房价的分化也不能就说楼市泡沫破裂的到来，但对于部分地区的非理性过热，各方要始终保持警惕。

9月20日，央行主管金融时报再度发文，将炮口直指地方政府调控不力。它称，“地王”频现、购房“零首付”、楼盘“一日光”以及为购房出现的“离婚潮”等乱象，最终导致房地产价格反复、快速上升，这表明一些地方政府没有很好地落实中央政府宏观调控政策和方针要求，没有很好地完成促进房地产市场健康稳定发展、保障民生、防范风险的目标。