“雁阵”出海:房企领头的产业资本海外淘金记

资本的撬动力正在各个方面显现，但中国企业真正的国际竞争力、持续发展力要想提升，海平面上的扩张显然还远远不够。

大量的中国公司正在掀起走向全球、崛起海外的历史性浪潮。在资本出海之时，携产业同行，建构时代背景下的“一带一路”，正在成为中国企业的共同选择。

出乎意料的是，中国房地产开发商成为这一次出海浪潮的领头羊。他们已不满足于在海外购地卖房，而是绑定中国的产业与技术，共同“走出去”。

以万达、绿地、万科、碧桂园、招商蛇口为代表的中国房企纷纷投资海外，他们除了直接收购酒店、写字楼等物业，与当地机构合作买地开发，还涉足投资足球俱乐部、院线IP、建设跨境电商平台以及产业地产；他们的足迹，遍布“一带一路”上的俄罗斯、马来西亚、欧洲、美国等地。

聪明的中国房企们，在实现在资产配置全球化的同时，也布局多元化产业，为技术提供孵化空间，并将国内先进产能带向海外。

房企领头出海潮

商务部最新数据显示，中国对外直接投资连续13年实现快速增长，去年更首次成为资本净输出国。今年前8月对外直接投资额更超过去年全年，有望再创新高。

从政策层面来看，自贸区的便利政策和“一带一路”战略，对投资出海起到了引领作用。

这从投资“目的地”也可以看出，根据商务部数据，今年前八个月，内地对中国香港、东盟、欧盟、澳大利亚、美国、俄罗斯和日本这七个主要经济体的投资合计876.6亿美元，占同期我国对外直接投资总额的74.2%。

其中，房地产行业对外投资迅猛。先行者万达在2012年开始海外投资，迄今为止已经超过150亿美元；绿地集团的海外投资额也已经超过千亿人民币。

仲量联行数据显示，2015年，国内开发商的海外投资规模达到了251亿美元，同比2014年高出近50%。绿地内部人士认为，房企这波“走出去”的背景，其实是中国产业资本走出去，房地产只是其中之一。

21世纪经济报道记者梳理发现，在过去几年里，包括万科、万达、绿地、碧桂园、万通控股、SOHO中国等在内的多家房企均已实现海外布局；近期，以“海洋经济”为核心的格力地产也相继设立了英国子公司和美国子公司。

从房企的投资目的地来看，也出现了多元化的趋势。几年前，中资房企投资集中于香港和俄罗斯，但目前已经扩张至美国、澳大利亚、欧洲以及马来西亚等地。

多位分析人士指出，全球经济形势、汇率变化以及房地产行业的周期性调整，是房企出海投资的主要推动力。

从国际上看，美国目前仍未实现全面复苏，美联储迟迟不加息；英国脱欧，带给欧洲更加不确定的未来，资产价格似乎仍处于洼地；在国内，货币超发，资产价格高企，资产荒上演，中国资本纷纷出走海外。

而从房地产行业内部来说，人口红利不再以及城镇化到达一定的瓶颈，越来越高的土地成本，都让传统的住宅开发模式难以为继。

wind数据显示，2016年上半年房地产行业净利率中位数继去年进入“个位时代”后，进一步下滑。

与此同时，房地产市场两极分化趋势更为明显，三四线城市库存压力很大，开发商销售困难；一二线城市楼市火爆，但地价太贵，房企陷入两难；整体上看，房地产行业进入兼并重组，强者恒强，中小房企面临被淘汰风险。

全国工商联房地产商会创始会长聂梅生认为，在利润下滑的情况下，房地产行业出现了加速洗牌、并购，“非常非常激烈”。而汇率的影响使得国内融资成本低廉，“中国投资者加速海外收购，到国外去投资。”

北京（楼盘）师范大学金融研究中心主任钟伟更认为，如果以内保外贷的方式参与投资，在海外真实的融资成本是国内外的利差，再算上人民币的贬值，中国房地产企业在海外投资融资实际上已经是负利率状态。“以前不敢加杠杆，现在应该加杠杆。”

从资本输出到产业输出

从一开始小心翼翼地投资一两个项目、与别人股权合作，绿地、万科们的海外之路正在变得越来越大胆、越来越有信心。

一个值得关注的现象是，在投资海外的过程中，房企正从单纯的资本输出转变成产业、技术的资源整合式输出。

“这是一个必然的趋势，房企去海外开发进入了明显的产业资源整合周期。”绿地内部人士对21世纪经济报道记者表示，从股权参与到自建团队开发，中国房企的海外投资目前已经进化到新的阶段，必须要有产业资源的介入，去开发大型的综合体和产业园区。

同时，这也是当地政府对外来投资的需求。国外的地方政府需要的不仅是一个简单拿地开发的房地产项目，他们更希望通过中国优势产业资源的整合，给地方带来综合发展。

今年年初，万达集团宣布将与法国欧尚集团合作，参与法国巴黎的大型文化旅游商业项目Europa City，总投资超过30亿欧元（约255亿港元），这也是欧洲迄今最大的由私人企业投资的项目。

在此前，万达的海外投资基本是以收购和并购为主，直接开发如此之大的项目还是第一次。

更早地，碧桂园在马来西亚依斯干达特区新山投资了“碧桂园森林城市”，碧桂园透露，未来20年里该项目投资将超过1000亿美元。

碧桂园和绿地均要在依斯干达发展“智慧城镇”，这其中包括华为、中建等产业公司都会一起输出。

中国国家发改委国际合作中心研究员赵静认为，在位于“一带一路”的要冲之地打造一个“集生态与智慧于一体”的森林城市，碧桂园可以承接产业转移、培育经济特区，并带来了新的投资机会。万科和阿布扎比的合作更是一个值得研究和持续跟踪的案例。去年年底，万科新的产城项目“深企海外研发中心”在全球首座零碳城市马斯达尔城落地，力图打造深圳企业在海外的首个集群式旗舰研发中心。

在项目建设规划中，万科将移植深圳前海企业公馆的快速建设模式。通过BOT模式（建设（Build）-经营（Operate）-移交（Transfer）），快速为高新技术产业企业建造出供其研发使用的基础设施，强化规模效应。

在该项目中，除了绿色建筑、机器人技术等项目的研发，万科将携深圳及中国企业的研发团队，包括招商新能源、华大基因等国内新兴行业领军企业，输出中国的新能源、无人机、新材料、生物制药等多个科技领域的技术。

在万科的规划中，通过东西交通枢纽、信息和展示中心的迪拜城，深企海外研发中心，将成为深圳的创新技术进入中东、欧洲、印度、北非市场的桥头堡和跳板。