成都2016年楼市“限购令”权威解读(2)

二套房首付从3.5成提高至4成

新政同时明确提出，要严格执行住房限购地区信贷政策，购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。

此前，6月21日发布的《成都市人民政府关于推进供给侧结构性改革促进成都市房地产市场健康发展的意见》中提到，关于商业性个人住房贷款首付比例的规定为：居民家庭首次购买五城区和成都高新区普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例为25%，购买其他区（市）县的普通住房可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买五城区和成都高新区的普通住房，最低首付款比例调整为35%，购买其他区（市）县的普通住房可向下浮动5个百分点。

合同网签备案后不予变更、注销

10月1日前已交定金或订金并通过商品房网签系统签订了认购协议的，按原有规定进行备案。

新政中还有一条备受关注的是：商品住房申报价格明显高于周边楼盘的，价格主管部门会同相关部门对价格进行核实后，方予受理商品房预售许可、现售备案申请；同一项目分期建设销售的，价格增速不得高于城镇居民人均可支配收入增速。严格商品住房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品住房合同网签备案后，不予变更、注销。

有关部门解读表示，这意味着凡在2016年10月1日前已经交了定金或订金并通过商品房网签系统签订了认购协议的，按原有规定进行备案；之后进入网签系统的，一律按新规定的要求进行备案。“同时在房价上明确，同一项目分期建设销售的，价格增速不得高于城镇居民人均可支配收入增速，是为了防止房价跳涨，使房价与经济社会发展水平相适应。”

严禁捂盘惜售发现违法将关闭网签

开发商在取得预售许可、现售备案后10日内一次性公开全部可售房源，不得捂盘惜售、囤积房源等。

对于商品房销售行为，新政要求开发企业在取得商品住房预售许可、现售备案后10日内一次性向社会公开全部可售房源，按规定在销售现场显著位置设置商品房销售信息公示系统，及时反映房源销售状态，按一房一价、明码标价对外销售。

具体来说，开发企业要及时反映房源销售状态，包括已交定金的订购状态、已交首付款的拟定买卖合同状态、已完成买卖合同备案的已售状态。

同时，房地产开发企业和中介机构不得有捂盘惜售、囤积房源、炒卖房号、恶意炒作、哄抬房价以及违规为个人提供首付款、发布虚假交易信息等扰乱商品房市场秩序的行为，否则关闭商品房买卖合同网签，暂停开发企业后续项目预售许可受理，取消中介机构存量房网签，记减开发企业和中介机构信用分并公开曝光，涉嫌违法的由公安机关依法处理。

业内观点

本质是保障合理购房需求 抑制短线炒房

中原地产专业分析师张大伟认为，从政策内容看，北京在本轮调控政策出台的城市中是最严厉的。“北京首次收紧首套房首付比例到35%，非普通自住房比例上涨到40%，二套房比例提高到50%，开始了全国第一个购房全面降低投资型杠杆的举措。相比其他城市口号式、挤牙膏式的政策，北京的调控政策效果将更加明显。”

中原地产认为，成都本次出台的政策内容，本质还是为了保障合理的购房需求，抑制投资泡沫的产生，有利于房地产市场的健康发展。但新政还存在诸多需要明确的地方，如二套房如何认定？是以房来划分还是以房贷来划分？还有土地、商品房销售等其他政策，也还需执行细则。

西南财经大学经济学院副教授、博士生导师刘璐表示，二套房首付提高到40%属于降低杠杆的常见政策，相对于其他城市60%、70%的要求，40%算是非常温和的，对市场影响不大。而“严格商品住房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品住房合同网签备案后，不予变更、注销”对商品房销售中的很多不规范行为做出了规定，特别是对短线炒房的群体会形成较大的约束，对抑制投机有用。