房企部分城市积极补仓 高价地将面临运营难题

自9月底开始的地产深度调控，曾让“地王现象”一度消停。然而两个月后，高价地又“重出江湖”。

205亿成交10宗土地，这是广州在11月22日一天中给出的答卷。在这10宗土地中，有八宗为居住用地，全部因达到最高地价并进入竞配建环节，并在最后产生了7宗区域内高溢价成交土地。

同一天，武汉、长沙、厦门等地也诞生高价地；再往前一天，福州土拍8宗宅地都达到了最高限价，进入竞配建面积环节，似乎是要从此前诞生高价地的天津、温州和济南等城市中抢过“接力棒”。

在调控政策从供给和需求两侧同时发力的情况下，土拍市场却硝烟再起，给处于调控周期中的房地产市场带来纷扰。

中原地产首席分析师张大伟认为，在2016年整体销售刷新历史纪录的情况下，拥有充足资金的房企补货积极性较高，使得优质土地抢夺依然激烈；但热点城市供地增加持有面积竞拍、设置限价等模式，已经使得前期高价地集中的区域开始出现地价降温现象，也让拿地的企业面临后续经营难题。

调控下的补仓

9月底启动的新一轮房地产调控，制约了很多一二线城市的住房投资需求，但其间供需仍不平衡。

根据研究监测，四个一线城市10月份新增供应量均不足成交量的一半，而苏州10月份新领预售证更是几近“封0”，供不应求的局面并没有发生改变。

在调控城市供需仍趋紧的状况下，房企在这些城市有了补仓需求。研究总监严跃进表示，热门区域拿地热度不减符合预期，这和房企依然认可此类城市有关。

杨红旭也认为，由于土地市场变化滞后于楼市，在国庆后的近两个月，受房地产政策影响，主要一二线城市楼市趋于降温，但在经历了过去一年左右的楼盘热销之后，很多开发商急需在这些城市补货，于是出现了部分城市购地潮继续上演的盛况。

调控城市供地规模仍然过低的局面使房企逢地必抢，在广州此次土拍前，已经很久没有供应土地。

南京虽在10月5日发文要求加大供地力度，计划年底前上市100公顷宅地，但直至11月下旬只有60公顷宅地入市，其中还包括超过30公顷“量身定做”、“定向出售”的特殊宅地。统计显示，南京的月均交易量在140万平方米左右，这使接下来土地市场竞争仍将持续。

而在监管政策趋紧的情况下，资金实力和产品开发能力成为房企在土拍竞争中所要考量的硬实力。

这从22日广州土拍的结果中可以看出。土地竞得者要么是越秀、香江这种总部在广州、对本地市场非常了解的企业，要么是保利、中治、首开这样的国企，或者是万科、龙湖等市场化程度很高、且不激进的大房企。

此外，参与当日土拍的房企不乏华润、葛洲坝、中粮、厦门建发、中海等这样拥有央企国企背景的公司。而参与福州土拍的房企名单几乎如出一辙，恒大、碧桂园、招商等也参与其中。

参与过两个城市拍地的一家华南房企内部人士认为，拿地是企业存续经营的前提。限购、限贷等政策只是将购房需求延后，对于运营周期较长的土地开发而言，那并不会真正影响企业对地块的价值判断。

研究指出，由于目前货币市场大环境仍然宽松，实体经济的优质投资渠道相对有限，资金向房地产行业流入的动力仍然存在。此外，在2016年良好的销售业绩支持下，对市场份额的诉求也在推动房企加大拿地力度。