热点城市楼市定调 库存紧缺成调控压力

从各地两会内容看，一二线城市针对房地产的调控政策依然从严，房价环比不涨成为调控基本方向。

调控近三个月以来，重点城市楼市成交量仍现萎缩。据中原地产研究部监测，1月第二周（1月9日-15日，下称“第二周”）重点城市整体二手住宅成交环比虽有小幅回升，但同比仍下跌42%，较去年的周均水平也有33%的下滑。

房价指数也发生了变化。根据国家统计局数据，2016年12月，70个大中城市中有20个城市房价环比下跌，相比11月增加9个。从城市分布来看，调控政策与房价下跌之间关系显著。

长江证券分析师蒲东君认为，自国庆密集调控以来，多个地方政府从11月开始陆续对限购政策进行升级，此外限购范围不断扩大，部分三四线城市也进入限购城市行列。从历史经验来看，调控政策对于房地产基本面影响显著，政策环境趋紧将继续推动销售下行，而且从房价来看，多数受调控影响城市已经开始下跌。

调控效果初显

地方两会上，房地产调控成为一大重要议题。

从具体内容看，广州、北京、上海、重庆、天津、合肥等城市均在强调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场调控，严格执行调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。

坚持调控也被列入各地政府工作报告中。比如南京市长缪瑞林在《政府工作报告》中指出，2017年将“落实稳控房价措施，扩大供地规模，加强市场监管，稳定市场预期，保持房地产市场平稳健康发展”。

根据各项统计，调控效果初步显现，成交量、房价均出现回落。

重点城市的二手房市场成交量可以最直接反映市场基本面。据中原监测，1月第二周成交分城市来看，三四线城市表现普遍相对较好；一二线城市中，仅广州和青岛的二手房成交量仍能保持在历史高位，其余均出现较大幅度下跌。在成交量萎缩的同时，二手住宅价格已呈向下调整之势。

另外，中原报价指数反映的是业主对未来价格的预期，该指数显示，9个重点城市依然是跌多涨少。其中广州和东莞的报价指数跌幅较大，分别较上周下跌17%和11%；珠海和上海涨幅较大，分别按周环比上涨8%和5%，但这两个城市指数依然处于2016年以来低位；表现最 好的是成都，中原报价指数仍高于2016年平均水平。

从国家统计局整体数据看，调控效果也在显现。2016年12月，70个大中城市房价环比上涨0.30%，连续第三个月回落，一二线城市回落比较明显。其中，一线城市从9月的3.10%回落至12月的0.00%，同期二线城市从2.90%回落至 0.10%，而三线城市由1.10%回落至0.40%。本轮调控主要集中于一二线城市，从房价表现上来看也与政策调控范围相符合。

调控压力信号：库存少

从库存角度看，2017年房地产市场调控仍然面临较大压力。

长江证券数据显示，本轮库存去化中，住宅表现较为显著，非住宅库存环比仍在上升。2016年 11月，商品住宅待售面积同比降幅扩大至 8.2%；另一方面，非住宅待售面积同比增速为 12.1%，同比增速相比高点在不断下降，但环比仍在不断上升。

该机构指出，由于商品房供应刚性较强，大部分热点城市的商品住宅市场仍然面临供不应求的局面，去化周期不足8个月，例如南昌、惠州、南京、常德、厦门等城市仍然不足5个月。

中国指数研究院监测数据也显示，2016年一二线城市迎来量价普涨行情，库存已基本去化完成，甚至部分热点城市出现住宅供应紧缺情况。截至2016年11月末，20个主要一二线城市出清周期大部分降至10个月以内，南京、武汉、杭州、南昌和长沙出清周期不足5个月。

受调控影响，不少城市供地速度也放缓。全国各类土地推出量仍保持低位。2016年全国300个城市共推出各类用地18.2亿平方米，同比下降11.0%，降幅较2015年收窄7.8%，整体仍处于较低水平。

一位预测房价方面的资深人士也认为，2017年房价涨幅会回落。但这不等于跌价，反而他认为很多城市的房价还会进一步上涨。他的依据是，2016年很多热点城市供地较少，去化率却很高，现在这些城市的可售面积已经非常少。例如上海库存消化周期只有1个月，重庆与郑州约3个月。而在2016年前11个月，全国商品住宅销售面积已经大幅超过了竣工面积，大概有近6万平方米超竣面积，比例已经到达了1：2.12，这显示住宅市场已经出现了严重的供应不足。而决定价格的关键因素是供求关系的改变。

二手房业主惜售心态也非常明显。业内人士在与优客工场创始人毛大庆交流时称，二手房现在的问题是经纪人手里没房源，老百姓惜售情况严重。

中国指数研究院院长黄瑜认为，随着市场交易回升，三四线城市的库存压力得到一定缓解。但同时热点城市房地产市场的敏感性及复杂性使其走势明显超出了预期范围，房价、地价非理性上涨会进一步加剧市场及金融风险。由此，中央经济工作会议提出，要把防控金融风险放到更加重要的位置，并进一步明确住房的居住定位。

据其预期，在房地产市场分化的大格局下，地方调控也将延续分城施策。在支持居民自住购房的同时更加注重抑制投资投机性需求，以防止热点城市的泡沫风险及市场出现大起大落，短期政策的发力点将侧重于通过各类措施“稳定”市场环境，中长期则将通过鼓励发展租赁市场以及各类金融财税的改革，为房地产长效机制的建立奠定更稳固的基础。