新定位下的楼市:在去杠杆通道中前行(2)

“调控之剑”随时出鞘。

1月19日，深圳出台《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》，要求首次申请预售的项目，其户型申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价，分期开发再次申请预售的，其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格。

2月6日，重庆市多个部门联合发布了《关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物*押登记的通知》要求，从本月起，*押房地产不得用于预售，预售商品房也不得用于*押，此前与《通知》不一致的相关规定也将停止执行。此一案例，更彰显出楼市去杠杆的意图。

“2017年元旦过后，部分地区房地产政策持续收紧，成交量继续下降。政策收紧与此前中央经济工作会议所提出的建立长效机制，回归住房居住属性，推动房地产健康平稳发展相呼应。”陈晟说。

他认为，分城施策，协同作战，综合运用金融、财税、土地、立法等手段，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落；既抑制一二线城市过热，又带动三四线城市去库存，实现楼市调控目标。预计接下来楼市调控的成效会进一步显现，从全年来看，中国楼市将整体趋稳。

预期管理：或针对信贷和非标资产

记者采访了解到，楼市“杠杆率”仍然较高，一线城市房价温度也仍高。因此，只有“从严调控”以及强化“预期管理”，才能使2017年全国楼市更容易朝着“稳”字头方向发展，若调控不到位，不免仍会有“暗流涌动”。

“从我们了解到的数据看，目前房地产的杠杆率还没有明显下降，企业国内贷款、个人定金及预付款、公积金按揭贷款甚至有所上升。但房企发债明显萎缩，2016年11月房企发债为零。据有关方面消息，房企公司债发行基本停止，已拿批文的也暂停。”东兴证券固定收益分析师郑良海说。

他向上证报记者表示，房地产开发投资的杠杆率要看融资规模和自有资金的比重，如果成交量大幅走低，表明购房意愿冷淡，定金和预付款、按揭贷款将有所下滑，那么开发商负责融资的动力不强，随着时间的推移，杠杆率应该有所下降。

“从元旦开始，北京各家银行的首套房利率即全面调整为9折，让很多购房人有些措手不及，但是在利率调整近半个月后，市场咨询量与上月基本持平，并未出现大幅下降的趋势，需求依然较强。”地产服务机构伟嘉安捷分析师吴昊说，“房子是给人住的”的市场新定位还需要时间强化。

陈晟也告诉记者，受预售证控制较严的影响，1月份房价环比“应该不涨了”，但是二手房市场监管难度较大，因此目前房价数据还不好说。正因于此，地方两会上透露出“从严调控”和强化“预期管理”的主旋律，有利于2017年全国楼市朝着“稳”字头方向发展。

“中央经济会议强调抑制资产价格泡沫、强调房子的居住功能，加上金融政策对房地产全线收紧的监管，房企信贷和居民贷款回落应该会在一至二季度出现。”郑良海说。

他分析，房地产调控高压政策短期不会改变，只会更严，对象就在信贷和非标资产。实际上，一线城市、热点二线城市成交量已明显下滑，部分城市价格挤泡沫，房价将回归相对平稳的位置，但不会大幅下跌。突出居住性、建立长效机制才是解决房地产投机和高杠杆的有效方式。