房地产融资降温:地产开发贷负增长(2)

央行统计数据显示，截至2016年底，房地产开发贷余额7.11万亿元，比2015年底的6.47万亿元增长了9.9%，而总贷款增速为13.5%。其中，地产开发贷款余额同比还出现下降，降幅达4.9%。

从上海的数据来看，该趋势也非常明显。央行上海总部统计显示，2016年全年，上海地区本外币房地产开发贷减少了764.2亿元，同比多减704亿元。其中，地产开发贷和住房开发贷全年分别减少417.7亿元和473.7亿元，同比分别多减113.3亿元和420.6亿元。

表外理财资金“通道难寻”

银行自营投资和理财投资资金投向房地产也面临收紧的态势。其中一个重要影响因素，来自通道方的收紧；另外，理财资金“非标”额度紧张也是原因之一。

一名基金子公司人士向21世纪经济报道记者表示，房地产项目其实之前基本上也不能做了，而私募资管计划4号文发文之后，更是“彻底歇菜”。

根据私募资管备案4号文，对于证券期货经营机构设立的私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，基金业协会宣布暂不予备案。

具体来看，包括但不限于五种方式，一是委托贷款；二是嵌套投资信托计划及其他金融产品；三是受让信托受益权及其他资产收（受）益权；四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；五是根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

其中，市场目前对于“名股实债”方式的需求较大。从房企的角度，也希望通过“名股”的方式融资。这在会计上一定程度处理成资本，而非负债，从而控制自己的负债率。4号文对此的限制，目前有银行人士表示，还在研究合规对策。

“基金子公司作为通道（投地产），我们肯定不愿意冒险。而且接触到银行理财资金，也有反馈非标额度不够，目前没有足够资金来投。”上述基金子公司人士表示。

有股份行资管人士向21世纪经济报道记者表示，非标准化债权内容的丰富，对部分银行的影响可能较大。根据最新分类标准，带回购条款的股权性融资，即包括股票质押回购，部分名股实债基金，都会被纳入“非标”范畴，原本理财投资非标取上年度资本金4%和理财规模35%孰低者的限制，就会显得更加严厉。

“说实话，理财近三个月都在疲于流动性管理，能把进出资金照顾到，实现顺利兑付就行，投资端，配什么好的资产，基本没有精力顾及了。”某银行资管部人士表示。