揭秘燕郊地产江湖：被当地开发商“垄断”的市场

今天燕郊房地产市场的种种隐患实际上早已有端倪。

过去十年，随着房地产市场的潮涌，邻京小镇燕郊经历了史上最疯狂的成长时期。十年间，每个生活在燕郊的“北漂”都对燕郊的发展方式不满：人口暴增带来的交通、教育、医疗等压力，让每个生活在燕郊的人苦不堪言。而在燕郊买房的“投资客”心中却充斥着喜悦，个人资产的增值，能够落户安家的喜悦，都让外来者对燕郊充满情感。

爱与恨的两面，就如同硬币的两面，在高速旋转的十年中交错难分。但硬币不可能永远旋转不停，终有一天，每个人心中的硬币都要落地，一面朝天一面落土。

燕郊不动产登记过程中的“落宗”难题，注定不是加分项。而落宗难背后折射的燕郊地产江湖，又引人深思。

落宗难背后的秘密

燕郊土地落宗问题，其实早有征兆。河北新闻网阳光理政平台2015年11月20日的第39632号留言，记录着王女士对燕郊房产办理土地证的无奈。

王女士在记录中表示，燕郊国土资源分局及三河市国土资源局地籍科均对其表示，燕郊镇和三河市没有给业主土地证。两个月后，廊坊市国土局官方给予回复表示，“尚无一例购买高层商品住宅楼的住户到我局提出办理土地使用证的申请，因此我局一直未给高层商品住宅楼的住户办理过土地使用证。”

“按照我们国家原有的管理体系，每个房屋都应该是有两个合法证件，一个是房产证，一个是土地证，两个证件都齐全，才能合法交易。”北京市国土局一位不愿透露姓名的工作人员向《华夏时报》记者介绍，“不动产统一登记的制度，可以理解为是一个简化程序，把两套证件合并为一套，而这次燕郊部分小区遇到的‘落宗’问题就是源于此。”

上述北京市国土局工作人员表示，结合目前已经披露出来的信息分析，燕郊房产无法落宗的主要问题出现在土地证方面，这在全国本属于普遍现象。但燕郊地区的特殊性在于，土地属性与实际不符。

他表示：“其实很多小地方土地证的管理都非常不规范，信息化程度落后，很多地方甚至都没有土地证发给业主。这本不是什么太大的问题，只要核查了国土部门的相关信息，开发商没有违反土地规划，就应该可以解决。但现在燕郊的问题是，到底是否存在开发商违规用地，如果有这方面的问题就比较麻烦了。”

北京宏健仁和律师事务所高级合伙人、北京市人大及北京市政府物业管理领域立法顾问孟宪生在接受《华夏时报》记者采访时表示，房地产开发在产权登记方面分为初始登记与转移登记两个步骤。开发商层面先要完成初始登记，这个过程包括土地使用权验收、规划验收、消防验收等验收工作，再由业主层面完成转移登记。

“从现在新闻报道中看到的信息来看，应该是初始登记方面出现了问题。或许是开发商作假，或许是主管部门把关不严，或许两方都存在问题。”孟宪生说。

被遗忘的高新区

事实上，燕郊土地属性频繁更改早已不是秘密。

“燕郊至少有70%到80%以上的楼盘，最初都不是居住用地，原本以为盖了房的都改过来了，没想到这次落宗时查到的信息显示，很多仍是工业用地。”燕郊某小区业主方先生对《华夏时报》记者表示。

方先生2010年入住燕郊，彼时正是燕郊发展最迅猛的时刻。2010年11月，廊坊市燕郊镇成为继石家庄、保定和唐山之后，河北省内第四个国家级高新区，已经在房地产领域初显锋芒的燕郊迎来史上最佳的发展机遇。

“我曾经非常看好燕郊的发展，那时每个楼盘都在说，未来燕郊有八大产业，但如今八个项目一个也没起来，其中3个已经改成房地产项目了。”方先生说。

据悉，2011年3月，燕郊国家级高新区正式揭牌仪式上，燕郊八大重点项目一并奠基，涵盖航天航空、现代物流、现代服务等新兴行业。其中，首尔园由本地企业燕达实业集团与韩国政府联合共同打造，占地1862亩，计划总投资200亿元，项目建成后预计年收入200亿元；航天现代服务业发展区项目占地3000亩，计划总投资76亿元，由天洋控股投资建设；港中旅温泉度假项目占地2000亩，计划总投资50亿元，建成后年销售额可达10亿元。

但如今，这3个项目皆变身住宅：首尔园成为首尔甜城，航天现代服务业发展区变成天洋城，港中旅温泉度假区成为港中旅海泉湾，原产业规划无人再提。燕郊的国家级高新区属性，在燕郊也很少有人再提及。

燕郊的发展仿佛陷入了魔咒，在房地产的阴影下，任何产业都被吸取了血液，产业园的规划大多沦为开发商拿地的白手套。

“园区的土地审批权限在河北省，而土地属性的变更权限在市级政府，这造成了一个BUG，在很多地方人们通过产业规划向上级部门拿地，拿到后放几年，甚至人为地制造烂尾，再从市政府层面修改土地规划，土地的收储成本就降下来了。”上述北京市国土资源局工作人员告诉《华夏时报》记者。

公开报道显示，2002年至2015年8月，三河市国土资源局以各种方式共出让46815.97亩土地，其中19353.96亩为工业和仓储用地，商住建设用地性质为14960.9亩。其中商住用地多数开发商以招标方式拿地，招标方式占整个商住用地交易的八成以上。

地产寡头的壁垒

本次燕郊“落宗”事件中，信息不透明广受诟病。孟宪生在接受《华夏时报》记者采访时表示，对购房者而言，土地属性大多由开发商提供相关信息，若开发商造假，购房者很难识别。“在北京还好，网上公示信息都可以查，但在燕郊只有到土地管理部门申请信息公开这一渠道，这对购房者而言形成了客观存在的信息壁垒。”

事实上，对燕郊土地信息壁垒不满的并不只有购房者，地产开发商同样对此颇有微词。一位要求匿名的上市地产公司项目负责人告诉《华夏时报》记者：“燕郊的特殊地理位置早就是很多房地产企业眼中想要争夺的肥肉，但是这么多年以来从未敲开过这个地方的口子。福成的上上城系列、兴达的夏威夷系列、燕达的首尔系列、汇福的纳丹堡和悦榕湾系列，这四大当地开发商几乎垄断了燕郊的土地市场。”

据了解，燕郊首富李福成以畜牧业起家，旗下福成股份为上市公司，是三河市的龙头企业，2008年起涉足房地产，十年间已开发十余个房地产项目，皆在燕郊。

而汇福集团创始人石克荣原为三河市高楼镇党委书记，借高楼镇一家粮油加工企业改制的机会下海，成立汇福粮油。同样在2008年进入房地产市场，在燕郊开发了普罗旺斯、纳丹堡和悦榕湾等项目。

燕达集团创始人李怀在2013年当选为全国人大代表，在燕郊先后开发了星河皓月、燕达国际健康城和首尔甜城系列项目。

2011年之前的燕郊地产基本被寡头垄断，2011年成为国家级开发区后，秦皇岛的天洋控股和央企港中旅分别因航天和旅游项目得到在燕郊的发展机会，成为十年间仅有的两家进入燕郊土地市场的外来大型地产企业。

“我们试图和燕郊谈土地开发合作，但是附加的公建项目以及其他回报有些高到难以接受。当地政府和本地开发商之间就没有这些附加条件，相反还有很多优惠。”上述地产公司项目负责人表示，“2014年8月，河北省政府的调查组专门调查三河市土地问题，三河市的副市长刘宝来因此被调查。但是燕郊的土地市场对我们来说，依然是一块啃不动的骨头。”