“刚需、低价”成上海房地产市场的关键词

受到新政影响，2017年上海楼市显著降温，回归理性状态，1月沪上二手房市场成交量跌破1万套，仅9401套，成为五年以来的月度成交最低值。而上海2月份新建商品住宅成交面积仅36.3万平方米，环比减少6.7%，同比下滑49.1%。而这一数值也是6年来同期最低。

低总价刚需新盘受欢迎

央行在近期发布的四季度货币政策执行报告提出，个人住房贷款“合理增长”、“严格限制信贷流向投资投机性购房”，而近期主要金融机构也开始陆续收缩房贷规模，投资客陆续退场。

随着投资热潮退去，市场成交结构也发生明显变化。根据同策咨询数据显示，上周新建商品住宅市场共成交11.08万平米，环比上涨四成，成交均价为43488元/平米，90平米以下及90-120平米为主力成交面积。900万以上总价房源明显放缓，而500万以下成交成为市场中坚力量。

上周末，上海嘉定新盘出现连夜排队的场景，据了解，该楼盘在开盘前已接到近千组认筹，而此次共计开盘797套房源，主力房型为68平米的两房及88平米三房，总价不足300万。据了解，目前该楼盘68平米户型已售罄，低总价成为该楼盘吸引购房者的最大因素。

同样的情况也出现在上海其他地区，上周青浦新城新开楼盘主推56、124平米的户型，均价在3万元/平米，而目前小户型已经售罄，大户型仅剩20余套。

有知情人士表示，从2016年四季度开始，政府对新开楼盘实行严格的指导价，部分楼盘由于受限无法开盘导致一季度新盘入市数量锐减，供需不均衡也是导致“排队购房”现象产生的原因。

二手房挂牌回调带看量增加

二手房方面，根据房天下监测中心数据显示，二手房挂牌在经过平稳阶段后，2月第四周（2.20-2.26）上海二手住宅市场挂牌均价为54253元/平方米，环比上涨2.60%；挂牌量为169834套，环比下跌0.42%。有业内人士表示，在当前市场下导致房源挂牌均价上涨的因素存在两种可能性：卖家降价意愿不强，以及由于低价位房源被成交导致挂牌均价上升。

部分房源市场带看量也同样有所上升，据某平台业主王小姐反映，其位于宝山的在售房源面积为90多平米、总价300万元左右，节后看房量有显著提升，从2月中旬至今已有20多组看房者，一半以上购房者表示有意向购买，王小姐对其中两组客户出价较为满意，目前正在洽谈中。

某研究院认为，从目前监测数据来看，出现看房量上升的房源主要集中在面积小、总价低的区段，刚需购买力显现是主要原因，而从今年的房贷政策来看，理性购房将成为市场成交主基调。

随着房贷规模的紧缩，投资客的退场，低价房源开始成为市场主力成交对象，房地产市场逐渐恢复理性，新房市场受到政府监管，入市楼盘价格合理，而二手房价格也趋于稳定，对于不少首购者来说，也许这时候进场反倒是一个不错的选择。