二线城市进入四限时代 房产投资拐点5月出现

二线城市投资反弹接近尾声；三线、四线城市将是支撑投资重要因素，预计全年房地产投资增长4%

“从一季度房地产销售数据看，房地产销售面积和销售金额如期回落，但三线城市表现突出。”方正证券房地产行业首席分析师夏磊在接受媒体记者采访时表示，1月份至3月份全国房地产销售面积同增19.5%，销售额同增25.1%。以3月17日北京限贷为标志的第三波调控，力度加大、范围拓宽、措施创新，热点城市成交量将持续萎缩，带动全国销售量价继续回落。高库存三线、四线城市政策继续友好，整体热度维持，有望对全国销售形成支撑。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，3月份是房地产传统销售旺季，但在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落，环比总体平稳。从同比看，3月份15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.2个至6个百分点之间。从环比看，6个城市新建商品住宅价格比上月下降，降幅在0.1个至0.7个百分点之间；6个城市涨幅在0.5%以内。

数据显示，3月18至3月31日，北京市新建商品住宅日均成交套数减少，二手住宅日均购房资格申请量下降，住宅交易三方合同成交笔数锐减。

一季度房地产数据显示，房地产开发投资完成额同增9.1%，而上个季度的房地产开发投资完成额同增8.99%；新开工面积同增11.6%，上个季度的新开工面积同增10.4%。

对此，夏磊指出，一季度房地产投资再度小幅增长，符合投资拐点在4月份至5月份的判断。投资增长的主要原因是：一是二线城市此前销售增长滞后传导；二是三线、四线城市持续热销，补库存效应显著。全国销售回落态势已定，投资滞后半年左右，因此大概率在4月份至5月份出现拐点。结构上看：一线城市投资具有刚性；二线城市投资反弹接近尾声；三线、四线城市将是支撑投资重要因素。维持全年投资增速4%判断。开发投资再度小幅增长，热销三线、四线城市补库存是主因。

“从二季度房地产市场趋势看，持续收紧的政策效应会积极释放，所以二季度房地产市场交易降温也是符合预期的。”易 居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，尤其是近期对于房企的推盘、产品销售、代理商和中介公司行为的管制等，都有一个较为收紧的表现，这都会对房地产市场交易形成一个比较明显的影响。

严跃进预计，后续对违规做法的督查会继续，房企也不会过多涉足各类违规交易，从这个角度看，实际上量跌恰好说明市场调控是有效的。另外对于房地产市场来说，价格也容易受牵制，小跌是大概率的。当然各地还需要查处双面合同等现象，防范价格下跌的同时购房者购房压力并没有实质性降低的可能。