楼市调控俩月房价回落 住宅“只租不售”成为趋势(2)

“限价”成土地拍卖主旋律

除了房价，对于土地市场的调控，各地纷纷出台最高限价的规定以控制地块拍卖出现溢价过高的情况。

其中，苏州是全国第一个执行土地限价的城市，随后南京、杭州、广州、深圳等城市均出台了地块限价措施。

这一限制土地高价的措施使得开发商即使“有钱”也拿不到地。

去年5月18日，苏州出台“土地限价令”显示控制地价的决心，对挂牌出让的地块设置最高报价，对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。

这被业内认为是从“源头”控制房价的一剂良药，以免出现面粉贵过面包的情况。不过，在苏州迎来土地限价令的首次土地拍卖会上，4幅出让地块中就有2幅纯住宅地块因房企出价超过最高限定价格而宣告流拍。

同样的情况也出现在南京的地块拍卖中。在去年7月8日举行的下半年首场土地拍卖会上，集中出让的10幅地块中8幅住宅地块均设定了最高限价，其中7幅因开发商出价超过最高限价而流拍。

在此情况下，南京市政府随后调整了有关土地出让的规定，改为网上竞价方式开拍，另外当地块的网上竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住宅必须现房销售。

与此同时，多地政府在土地出让上也在探索新的模式，包括采取“限地价，竞房价”或“限地价，竞配建”等方式确定竞得人。

值得一提的是，土地政策的收紧不仅仅体现在土地出让方式上，监管方向已经开始延伸到企业的拿地资金方面。

去年10月，福建省发布《关于进一步加强房地产市场土地调控的通知》提到，严禁房地产开发企业通过发行债券、信托计划、资产管理计划等融资的资金用于支付土地出让价款。各级金融监管部门要加强监管，严禁资金违规进入房地产土地市场。

在一系列政策调控下，土地市场得到降温。

上海证券报援引克而瑞房地产研究中心的数据显示，4月份土地市场成交面积连续第四个月走低，其监测的300城经营性土地成交211幅，环比下降19%；成交建筑面积2104万平方米，同比、环比跌幅分别为14%和15%；但土地价格仍持续上行，成交楼板价提升至7136元/平方米，环比上涨20%。

一线城市土地市场相对活跃，成交建筑面积317万平方米，环比增加44%；二线城市土地成交热度持续走低，成交建筑面积1276万平方米，同比、环比分别下跌34%和24%；三、四线城市成交规模在3月小幅回升后重新下跌，成交建筑面积511.77万平方米，环比下降9%，但比去年同期微涨4%。

住宅“只租不售”或成调控新模式

在楼市调控上，要求开发商住房建成后只租不卖或将成为一种新的模式。

今年5月11日，江苏省苏州市挂牌出让的地块中要求开发商按比例自持地块。该地块要求计容建筑面积的50%可分割销售，其余50%不可分割销售且不得分割转让并只能用于租赁。这也意味着，50%不可分割销售的部分需要开发商自持。

在此之前，多地也已开展了类似做法。据澎湃新闻不完全统计，截至目前，包括上海、北京、天津、广州市等城市实行住宅自持模式。

2016年5月，上海市浦东新区周浦镇一幅住宅用地出让，规定开发商必须自持项目15%住宅物业70年，只能租赁，不能销售。

2016年11月，北京首试竞拍“住宅自持”模式。当竞买报价达到合理土地上限价格时，转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。当竞报自持比例达到100%，转入投报高标准商品住宅建设方案程序。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售，租赁合同期限不超10年。

2月13日，天津市市区国土资源分局宣布地块报价到达上限，拼“自持面积”。

4月13日，广东省广州公共资源交易网发布土地出让补充公告，将于28日进入现场竞拍的两宗住宅用地将采取新的出让方式，涉及限制最高限价、竞保障房、竞房源自持、摇号产生竞拍者等方面。

对于地块新规的效果，4月28日，广州市国土资源和规划委员会发布消息称，广州市土地出让竞价方式调整后首次住宅用地成交取得调控预期效果。

后续出让的住宅用地将根据市场情况和对出让宗地的预判，一地一策组合使用限地价、竞配建、竞自持、现房销售等政策工具，确保房地产市场平稳发展，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。(澎湃新闻)