市场混乱:规范住房租赁市场仍需多措并举

近期，住建部开始就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见，该条例从多个细节上明确了出租人与承租人的权利和义务，由于在市场上出租人相对处于强势，条例更多地约束出租人，并鼓励双方签署长期租赁合同，鼓励发展规模化、专业化住房租赁企业。这是近年来首次以法规形式公开规范房屋租赁市场，虽出台时间较市场发展速度略迟，但已是重大进步，并迈出了构建房地产长效机制第一步。据统计，2015年我国租赁市场租金已超过1万亿元，租赁人口达到1.6亿人，预计到2025年，租赁市场租金接近3万亿元，租赁人口将达2.3亿人。

事实上，在广大一二线城市，近年来因缺乏明确的法律法规，租房市场一直乱象丛生，集中表现在中介破坏房屋格局、群租现象屡禁不止、中介以种种理由克扣承租人押金、出租人随意上调租金等。承租人一般以刚毕业的大学生、外地打工者为主，承租人如果在租房过程中未遇到以上问题基本算得上是小概率事件，更有甚者因种种原因一年内被房东撵出几次也属常见现象。由于承租人明显处于弱势，因而在遇到纠纷时多半选择息事宁人。

另一方面，我国现行社会保障体制与居民是否有自有住房高度挂钩，有无自有住房关系到能否顺利落户，能否顺利落户又关系到子女能否划片就近入学。在租房处于弱势且无法享受充分社会保障的双重压力下，买房就成了社会各阶层的必选项而非可选项。

因而，摆在租房者面前的“租房还是买房”二选一的选择题其实早就成了只能买房的必选项，不少家庭都是倾三代人之合力为子女购房，集中表现在近年来我国购房者平均年龄逐年下降并显著低于发达国家。据统计，2016年，我国各省市居民平均购房年龄基本已下降至30岁以下，而全球发达国家居民平均购房年龄基本在30~40岁之间，如美国、英国为35岁，加拿大为31岁，日本为41岁。正是由于以上原因，加之近年来信贷过于宽松，才使得商品房价格连年上涨，住房已逐渐由本身的居住属性过渡至社会各路资金炒作的**品属性。

经历了住宅商品化这20余年，我国各地自住房拥有率与人均居住面积已经有了大幅度的提高。相关统计显示，到2010年，我国城镇家庭住房自由化率已提升至75%。2015年，北上广深四个一线城市人均住房建筑面积基本达到了30平方米。同时，我国住房租赁比例仍偏低，2010年租赁比例仅21%。而美国、英国、法国和日本等发达国家住房自有率分别在50%~70%，剩余由租房解决。

发达国家房屋租赁比例较高的主要原因一方面是政府在公共租赁房上投入较大，公共租赁房具有较强的公益属性，主要保障的是中低收入阶层，对社会稳定具有重要的促进作用。比如德国，20世纪50年代至今，共建设约1000万套租赁住房，可供近3000万人居住，约占德国总人口的37%。近年来发达国家房价的不断上涨使政府在公共租赁住房上的**也日益增加，在财政赤字吃紧的背景下，很多国家开始尝试通过给予低息贷款、税收减免以及补贴的方式引入社会资本进行**。据统计，在美国保障性住房计划中，2013年政府出资比例约占7.60%，社会资本约占63.5%。

反观我国，由于建设公共租赁住房需要地方政府投入土地与建设资金，相比建设商品房既获得土地出让金又可增加GDP与税收，地方政府建设动力显然不足，这也就造成了我国租赁住房供给的严重缺位，广大租房需求不得不转向个人出租市场。相关数据显示，我国住房租赁市场上个人出租约占整个市场的80%。

另外，我国当前已经处在人口红利下降周期，国家统计局数据显示，2016年全国流动人口2.45亿人，比上年末减少171万人。而且，外出农民工增长比例也逐年下降，从2012年末到2015年末，外出农民工逐年较上年增长的比例分别为3.0%、1.7%、 1.3%及 0.4%。此时如果不能较好地制定满足外出打工者租房需求的相关政策，那么对人口红利的削减则更是雪上加霜。最新数据显示，一线城市平均房租以及商品房**回报率已呈下降态势，这与房价上涨和流动人口减少有着密切的关系。

综上，规范房屋租赁市场仅仅是完成了构建房地产长效机制的第一步，未来在地方政府加大公共租赁住房**的同时，可通过设立补贴机制引入社会资本进入，让房屋租赁市场由个人出租为主逐渐过渡至专业机构为主，以进一步增加租赁房的供给。另外，仍需加大对学校、医疗等社会保障中公共产品对社会资本的开放力度，以有效增加社会保障水平，让更多租房者也能享受到完善的社会公共服务。最终形成多层次房地产市场供给体系，即高收入阶层通过商品房解决，中等收入阶层通过自住型商品房解决，低收入阶层通过公共租赁住房解决。若有了完善的房地产供给体系，在家庭住房自有化率如此高的今天，住房回归其居住的本身属性也就水到渠成。