热点三四线城市土地市场火热 楼市调控力度不放松

土地市场三四线最热

近期三四线城市土地市场火热，尤其是一线城市周边区域，热度更是高得惊人，大有取代热点城市之势。

其中，表现最为抢眼的是嘉兴。受全面接轨上海示范区消息影响，开发商对土地投资价值的上升取得高度一致看法。在近期举办的土地拍卖会上，8宗地吸引到425家企业竞争（其中不乏部分开发商为提高中签率而请来的同伙），因为参拍企业过多，原定在嘉兴市资源要素交易中心举办的竞拍活动，改在了嘉兴大剧院，盛况空前，此举让嘉兴在一夜之间成为近期中国土地市场最为火爆的城市。拍卖过程中，由于竞价过于激烈，不到两分钟便达到“熔断价”，最后改为抽签定胜负，获胜者激动之情难以言表，如同运动员拿到了奥运会冠军。

其实，类似的情形在近期接连上演。在今年5月10日，海宁高新区一宗商住地，最终成交楼面价也达到了10397元/平方米，溢价率高达205%。

有市场研究机构注意到，进入4月份以来，全国范围三四线城市土地市场出现集体狂欢迹象。根据某研究院公布的数据显示，包括北上广深等在内的50个典型城市土地溢价率排名情况来看，嘉兴的溢价率最高，为199%。嘉兴房地产市场此前几个月交易相对活跃，而从具体地块看，包括嘉兴海盐的部分地块都面临了较为激烈的争夺。另外，除嘉兴以外，包括佛山、大连、青岛、温州、成都、镇江等城市的溢价率都超过了75%。而热点城市如合肥、杭州、福州等城市，溢价率在38%～65%不等，明显低于热点三四线城市。

三四线缘何异军突起

今年以来，受调控影响，一线和热点二线城市土地市场出现明显的降温迹象，但三四线城市却在此时表现如此抢眼，虽然让人感到有些意外，但却又在意料之中。

首先是商品住宅销售行情的持续走高，带动了三四线城市的土地市场。来自国家统计局的统计数据显示，今年1～4月份全国商品房销售面积、金额同比分别增长15.7%和20.1%。而在楼市调控政策不断施压的大背景下，北上广深以及南京、杭州等热点城市商品房销售量整体出现下滑，但非重点城市1～4月商品房销售面积同比增长25.7%，比全国商品房增速高出10个百分点，可见三四线城市对楼市在前4个月仍保持正增长，贡献了不小的力量。

这样的变化势必会引发连锁反应，从而使得三四线城市土地市场的热度上升。业内权威人士分析指出，随着一线及热点二线城市调控之后，需求的外溢，启动了周边区域三四线城市市场需求，改变了之前的供求关系，房价也接连攀升。而原来对这些地方不待见的房企，见此情形便一窝蜂地进入到市场当中，在三四线城市土地上拍出天价。

当然，三四线城市自身的发展，也使得市场重新认识到了它的价值。业内分析指出，近年三四线城市快速发展，无论是产业导入还是城市面貌，都发生较大转变，虽然短时间内市场尚未完全认可，但突然之间这么大的转变，也蕴含着房产的升值预期。

此外，还有一个不可忽略的因素，就是政策环境整体保持高度宽松状态，楼市巨大的财富效应得以释放，也在一定程度上激发了房企的开发热情。相对一线及热点二线城市来说，大多数三四线城市并未受到严厉的限购、限贷、限价以及限售等调控政策影响，房价大涨形成的财富效应，扩散到了三四线城市，让人看到了其中的机会，巨大的购买力在催生房价上涨的同时，也让开发商看到了新的商机。

热度持续到何时？

三四线城市能否真正取代一线城市及热点二线城市，成为未来楼市新的热点板块？从过往经验来看，这种可能性不是很大。

首先从政策层面来看，政府不会容忍市场出现过热，所以一旦有个别三四线城市楼市出现暴涨，势必会遭到严厉调控。如从去年四季度开始，热点城市周边三四线城市因为需求的外溢，房价出现非理性上涨态势，包括廊坊、保定、昆山、佛山等城市，都遭遇到了调控打压。

而从目前来看，三四线城市楼市调控力度并未放松。如保定在近期出让土地过程中，则继续严控地价，一幅居住用地出让条件被限定“购买者10年不能转让”，这创下了最近各城市限售年数的纪录。

同时，也有专家指出，当前三四线城市总体上仍然处于供过于求阶段，其基本面无法在短时间内得到改善，所以未来三四线城市不可能出现大面积过热情形。根据国家统计局公布的数据显示，截至4月底，全国待售商品房为6.7亿平方米，与历史高位的7.2亿水平相比，仅下降了7%左右。而这其中，三四线城市库存占到7成以上。因此，在业内人士看来，虽然部分三四线城市因为供需机构发生逆转而导致房价上涨，地价飙升，但难以改变三四线城市整体土地供应充足、自住需求有限的基本面，“这也是三四线城市不能一路攀升的最大阻碍。”他如此认为。

对此，有专家建议不要轻易投资三四线城市楼市。相比一线及热点二线城市来说，三四线城市房价低廉，同时政策并未限制投资性需求，而面对当前部分三四线城市房价大涨局面，肯定会有人选择前往这些城市去投资。但不可否认的是，如果仅仅看到房价攀升带来的财富效应，而忽略了对具体城市整体市场情况的研判和分析，最终可能会“吃药”，因为大多数三四线城市属于人口净流出城市，同时经济发展后劲不足，难以支撑房价持续上涨，因此一旦这轮热潮退却，盲目介入很有可能就会变成“裸泳者”。