楼市红五月不红：热点城市成交萎缩 融资压力渐增

去年以来，多个城市先后发布了多项楼市调控政策。在限购、限贷甚至限售的政策“组合拳”下，房地产市场持续降温，传统“红五月”风光不再。截至6月7日，已有内地、香港多家上市房企发布5月销售数据，龙头房企5月销售增速普遍放缓，万科、碧桂园等5月销售金额更是环比出现下滑。业内人士认为，3月开始的新一轮调控政策逐渐影响市场，对于房地产企业而言，压力开始体现到销售数据上，预计房企销售数据在二季度会有明显的回落。同时，2017年房地产周期走弱，前期激进融资扩张的高杠杆中小开发商资金链更加敏感，将面临越来越大的流动性压力。

销售速度明显放缓

中原地产研究中心统计数据显示，5月份，包括万科等在内的房企销售速度均有所放缓。16家已经公布销售业绩的房企，5月份合计销售1900亿元，环比下调7.8%，这也是今年以来销售业绩最差的月份。整体数据显示，在一二线城市调控加码的影响下，特别是从2017年初开始，一二线城市发布信贷调控政策后，房企销售速度明显放缓。

从单个公司来看，碧桂园、万科和恒大的三甲格局并未发生变化。碧桂园5月实现销售金额400.6亿元，相较于4月535亿元的销售金额明显下滑。碧桂园及其附属公司连同其合营公司和联营公司，今年前5个月实现合同销售金额约2442.2亿元，合同销售面积约2727万平方米。其中，碧桂园权益所有人应占合同销售金额及合同销售建筑面积，分别约为1765亿元及2031万平方米。

万科5月份实现销售金额358.9亿元，同比、环比分别下滑1.35%和14.32%，销售面积242万平方米；2017年前5个月累计实现销售金额2280.5亿元，销售面积1520.1万平方米，同比分别增长54.43%及40.41%。

中国恒大也公告了其销售数据，5月份的合约销售金额为381.9亿元，略高于4月销售金额，合约销售面积为371.9万平方米，合约销售均价为10269元/平方米。此外，数据显示，新城控股、绿城中国等5月销售金额环比均有所下降。尽管融创中国、世茂地产、首创置业等公司5月销售金额环比上涨，但涨幅不大且销售规模与第一梯队差距较大，这也难改5月行业销售疲弱的大势。

中原地产首席分析师张大伟认为，预计年内房企较高的业绩目标可能很难完成。从目前来看，2017年一季度很多公司销售业绩数据更多是因为2016年的结转，当前市场二季度继续冲高可能性越来越小。

此前，有多家龙头房企表示，上半年将采取加紧出货的态势，同时预计下半年销售势头将弱于上半年。碧桂园总裁莫斌在近期召开的股东大会上表示，去年公司管理层已预见到政策加码会对市场产生影响，因此一季度开始加大销售力度。而万科董秘朱旭在最近的一次投资者电话会议中表示，调控政策越来越紧，上半年销售涨幅翻倍是非常态，下半年应该弱于上半年。

热点城市成交萎缩

在“因城施策”的调控背景下，城市间楼市表现也出现分化。从全国主要城市销售数据看，5月大部分热点城市销售数据均出现环比与同比调整，其中包括东莞、济南、广州等城市环比下调明显，整体市场分化趋势加快。

与此同时，房企分化也在加剧。一线和核心二线城市销售面积在深度收缩，二线限购与非限购城市呈现两极分化。从目前记者采访了解到的情况来看，受新房限价、商住受限等政策影响，主要项目集中于一二线核心城市的房企营收和净利润受影响较大。统计数据显示，5月一线城市新房成交套数同比下调幅度达到37%，二线城市下调幅度接近30%，三线城市则上升28%。