专家:共有产权住房政策有利于降低居住成本

日前，北京市住房城乡建设委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》（征求意见稿，以下简称《征求意见稿》）。国研中心宏观经济研究部副研究员许伟对《21世纪经济报道》分析，共有产权住房是北京市落实中央关于完善房地产基础性制度和调控长效机制的一个重要组成部分。许伟指出，目前的改革方向是回归房屋居住属性，但在一些制度设计上需要更加细化，确保制度更加开放和公平。

《21世纪》：有观点认为，共有产权住房是此前北京自住房的升级版。你如何看待北京过去的自住房政策？

许伟：《征求意见稿》提到了，一旦文件生效，未销售的自住型商品住房应该按照新规定管理。自从2013年北京市加快中低价位的自住房政策实施至今，目前已经累计供应近6万套，这在一定程度上满足了部分京籍无房、保障房轮候家庭的住房需求，但2016年和2017年供给逐年减少。

《21世纪》：从自主房到共有产权房，发生了哪些变化？

许伟：这种变化主要体现在四个方面。

首先，保障覆盖范围更广。从户籍为北京的家庭拓展至没有北京户籍的“新北京人”。同时，被保障对象可以先购买部分产权，更能够体现保障属性。

其次，更加强调属地原则和职住平衡。过去自住房项目位置相对偏远，而共有产权住房更加强调职住平衡和精准分配。

第三，产权转让方面体现了住房的居住属性。自住房取得房屋所有权5年以后可以上市转让，所得收益30%上缴。共有产权5年后也可以回购或转让相应的产权份额，而且产权代持机构同等条件可以优先购买。

第四，更加强调居住质量。例如，共有产权住房将按照适用、经济、安全、绿色、美观等要素去规划设计建设，全面实施全装修成品交房，对层高、车位、配套基础设施和选址都有具体要求。

《21世纪》：《征求意见稿》提出，各区的房源都要有不少于30%的比例用于满足没有北京户籍的“新北京人”的住房需求，你如何评价这一比例？是否合理？

许伟：客观地说，这比已有的保障房政策有较大的改进，保障的对象已经部分覆盖到没有北京户籍的“新北京人”。

但具体哪些“新北京人”可以受益呢？《征求意见稿》定义的可以享受共有产权住房的“新北京人”的前提条件之一是“符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭”，但针对这一前提的具体条件目前尚无规定。未来是否会采取类似“本区工作+N年社保/纳税”的规定？现在还不太确定。但总体看，设置条件应更加公平合理，实施过程中充分利用互联网大数据和加强不同主管部门的信息共享。

从分配比例上，未来可以顺应城市化和人口迁徙的情况，扩大“新北京人”的保障比例，比如提高到40%以上，因为根据北京市的统计北京非户籍人口比例已经接近40%，而且住房拥有水平较户籍人口低。

《21世纪》：共有产权住房将实行政府与购房人按份共有产权，具体怎么确定个人的出资共有比例？有没有什么建议的浮动区间？

许伟：《征求意见稿》提出的具体比例是基于单个项目分别确定，具体购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。

可以根据需要保障的夹心层人群年均收入和适当的房价收入比，同时综合考虑土地、建设、营运代持成本和开发商利润等因素，综合确定一个区间比例。例如，此前，江苏淮安的做法是困难家庭可以选择出资不低于房价的60%，政府最高可以出资达到40%。

《21世纪》：《征求意见稿》提出，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。具体低多少，有没有建议比例？

许伟：在共有产权比同地段、同品质的商品房价格降低比例上，《征求意见稿》提出的是基于每个项目分别确定。但比照的基准一定程度上可以参考自住房比周围商品房低30%的比例作为参考。

《21世纪》：你如何评价共有产权房的回购机制？

许伟：这一政策更加强调了房屋的永久居住和保障属性。但是在回购机制上，需要注意第三方房屋评估的独立性、科学性和公开性，确保估值的合理性。

《21世纪》：你对《征求意见稿》还有哪些修改建议？

许伟：首先，涉及各区操作层面的有些规定需要细化和优化。第一，政府与个人共有的比例需要进一步确定，是北京市统一确定还是分区确定？是先定一个区间再由各个项目来定，还是直接由各个项目来定？第二，共有产权住房项目的销售均价比区域商品房销售均价低多少，是每个项目都不同，还是统一做出规定？第三，北京和各区每年供应的共有产权住房供应总量有多少？城六区和郊区县怎么体现差异？

其次，征求意见稿提出“合理安排共有产权住房建设用地，并在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应”，但这有一个前提，即确保每年的土地供应总量要适度增加，提高北京市住房供给总量。

第三，征求意见稿提出了两种共有产权住房的类型，一种是政府与个人共有产权的住房，另一种是在重点功能区、产业园区范围内及周边建设筹集的面向人才的共有产权住房，这一种需要另外明确规则。

《21世纪》：这一政策对北京的房地产市场将产生哪些影响？

许伟：该政策是北京市落实中央关于完善房地产基础性制度和调控长效机制的一个重要组成部分。它主要针对的是部分城市夹心层，和现有普通商品房的购房人群替代性并不明显。从长远看，有利于降低居住成本，稳定市场预期，促进房地产市场的健康平稳发展。