供需新政开闸 中国楼市“降火”长效机制“破冰”

“现在北京核心区房价每平方米已超过10万元，如果不是摇到自住房，我们根本买不起。”蔡志新向记者感叹。

自住房是一种政策性产权房，官方限定售价，且5年内不能上市交易。相对低价的自住房不仅为蔡志新这样的“夹心层”提供买房机会，更是本轮调控中北京抑制房价过热的关键手段之一。北京制定了未来5年提供150万套自住房的计划，近期更计划将自住房升级为“共有产权房”，明确无本地户籍的“新北京人”分配不少于三成。

从供应纯商品住房到提供兼顾不同人群的多种政策性产权房，蔡志新的买房故事背后是中国住房供应体系的变革。一种从供给侧出发的新型房地产调控制度正在浮出水面。

从去年底中央经济工作会议到今年7月召开的中央政治局会议，决策层的楼市调控思路愈加明晰——从供给和需求两端发力，加快建立基础性制度和长效机制，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。

“这一定位意味着在中央顶层设计层面让住房回归居住属性，可以说这是党的十八大以来房地产政策思路最主要的脉络。”国务院发展研究中心研究员任兴洲告诉中新社记者，定位明确了，未来房地产发展的制度和政策设计就有了总体方向。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉解释说，中国住房市场上的许多问题，源于住房逐渐脱离居住属性而过分看重、强化投资功能和资产属性，导致从民生问题衍生出经济、社会等问题。要通过构建符合中国国情和市场规律的长效机制，严格抑制房地产市场投机，有效引导房地产市场投资和使用行为，才能促进房地产市场稳定。

长效机制并不是新词，但无论是土地、金融制度的改革还是开征房地产税都是触动利益的“硬骨头”，因此多年来难以“落地”。不过，在新一轮房地产调控中，长效机制建设出现“破冰”迹象。

任兴洲指出，过去中国城镇商品住房供应主要以出售为主，导致中国居民住房自有率较高，达到70%至80%左右，而租赁住房市场长期发育不良，成为短板。发展和完善租赁市场，在住房供应结构上实现租售并举，应是长效机制建设的重要组成部分。广州近期提出的“租购同权”，上海出让两块土地要求“只租不售”，北京、佛山等市土地竞拍中也出现100%由开发商建设自持商品房的地块……这些都从政策和制度层面为租赁住房市场的发展创造了条件。

链家研究院院长杨现领认为，未来中国房地产市场有望形成新房市场、二手房市场、租赁市场“三足鼎立”的局面。2016年中国新房、二手房和租赁交易额分别为11万亿元、6.5万亿元和1万亿元，租赁市场规模占比远低于日本(80%)、美国(50%)的水平。随着二手房和租赁市场的持续发展，将形成“一二线城市二手房和租赁为主，三四线城市新房为主”的住房供应新结构。

除了在租赁市场形成的突破之外，刘洪玉指出，中国近5年正形成由政策性租赁住房和政策性产权住房构成的保障性住房供给体系，促进了以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系的实现。