成都小夫妻按揭遭遇烂尾房困局 拒还房贷影响征信(2)

要重视 征信记录魔力强大

案情回放：夫妻俩一直没有还银行贷款，也没有把银行寄来的催款函放在心上。眼见得孩子一天天大起来，小秦与小燕夫妻俩很是着急，决定再按揭一套小户型的二手房。二人找到了合意的房子，与卖主也谈好了，可是，去银行办贷款时却被告知征信不良，银行不能为他们办理贷款。二人相顾无言，无奈放弃了买二套房的计划。

这里阻碍小夫妻再次申请按揭贷款的是二人的不良征信记录，这个征信记录是什么，它怎么会有这么大的魔力？

公证员解读：这是银行对逾期债务人、担保人采取的救济措施之一。就征信记录而言，未贷款或办理信用卡的朋友可能会陌生，但对于贷过款或者办理过信用卡的朋友来说就再熟悉不过了。它应该是当下最可观但却最容易被忽视的信用财富。征信记录记载信用个体的贷款、还贷、信用卡使用及还款、个人参保和缴费信息、个人住房公积金信息、电信用户缴费信息等情况，在全国范围内共享查询，保存时间较长（一般在8年左右），并且被作为商业银行信贷决策的参考依据，记录优良的人可快速获得银行的减息贷款、信用卡，而不良的就会像案件中的小夫妻一样无法获得贷款或者只能获得加息、加担保的贷款。

还算好 “烂尾房”收了个好尾巴

案情回放：后来，资产管理公司收购了开发商的资产，委托建筑公司继续完成新房修建并向银行购买了所有按揭业主的债权。不久楼盘全线完工，并竣工验收。资产管理公司贴出附有验收合格证的公示并对公示行为办理了保全证据公证，公示明确所有新房均已竣工并验收合格，达到了办理房产证的标准，全款业主迅速提交资料办理房产证，按揭业主迅速提交资料到楼盘公证集中办理点办理公证。

夫妻俩不解，怎么按揭的业主不是办房产证而是办公证呢？夫妻俩带材料在公示的时间内来到该楼盘公证集中办理点询问是不是办理了公证后房子就是他们自己的了吗？工作人员解答到，他们原来买房子是向银行按揭贷款买的，现在资产公司收购了楼盘的整体资产和银行的债权，现在资产公司就是他们的债权人了。资产公司为了保障资产重组顺利进行，需要和他们重新确认债权，而且他们也要把房子抵押给资产公司，要办一个委托抵押登记的公证。办理了委托和债务重组协议公证后，资产管理公司就会安排交房并为你们办理房产证。

夫妻俩开始还有些犹豫，他们还不清楚这种情况下取得的房产在二次转让上有什么限制。在听取公证员的回答后，二人放下了包袱，申办了公证。就在二人的装修新房刚刚竣工时房产证也如期拿到了。资产管理公司为什么会收购这类资产？为什么需要办理委托公证？为什么要办理债务重组协议公证？

公证员解读：资产管理公司主要的盈利点就是折价收购不良资产、债务后再经营资产、追偿债务。只要资产重新正常运营、债务能够收回就赚钱。资产管理公司在处理不良资产和呆坏账方面具有专家经验，该案件也证实了这一点，所以大家不要对这样的公司心怀芥蒂，面对烂尾楼这类的问题或许只有他们参与才能得到很好的解决。

再说委托公证，这个委托具有一定的担保的性质。它的内容主要是业主委托资产管理公司代办房产证和抵押登记。资产管理公司担心给业主办理完房产证后，业主因为主观或者客观的原因不配合办理抵押登记，其债权无法得到保障。这样的委托公证书可以替代业主到房管局完成抵押登记，避免了中间不必要的麻烦。

受让了银行的债权后，资产管理公司替代银行成为业主的债权人。其以协议公证的形式使债务人对债务进行一个再确认，明确具体的还款时间计划，并赋予该协议强制执行效力，加上前面的委托公证，资产管理公司取得了实现债权的四重保障即债务人的承诺、时效的中断、公证证据和强制执行效力、抵押权的设立，可以低成本且无争议地解决债务问题。

（相关内容由成都市蜀都公证处提供）