楼市调控深水期 共有产权政策利好谁？(2)

租售并举已成趋势

新政背后的套利空间往往是最受关注的话题，所以前脚新政刚出炉，热议马上接踵而至。有人认为，各地实施租售同权，最大的受益人是租房者。这样的政策重点是在保护租房者的利益，“如果真正能够做到租售同权，楼市可能将遇冷，房价和租金均有可能出现下滑。”也有人认为，大量新政直指租房市场，或意味着中国租房市场即将活跃起来，中国的租金收入将有所上涨，而房东经济可能得到长足发展。

北京市住建委表示，共有产权住房政策有利于抑制住房投资投机性需求，有利于满足无房家庭住房刚需，有利于进一步平抑房地产价格。

某研究院报告显示，2020年和2025年中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。“中国整体上正在快速进入存量房的时代，房地产市场的运行机制和逻辑也因此发生了很大的变化。”

在业内权威人士看来，未来北京只有三类房子：商品住房、共有产权住房、租赁租房；租赁住房（目前公租房廉租房存量大约2万套，未来五年会供应50万套）保障低端需求、共有产权保障中端需求、商品房保障高端需求，形成“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的住房体系。共有产权住房解决了政府供地缺乏激励的问题，对于稳定房价预期将起到一定的积极作用。

中原地产专业分析师表示，对于城市买不了房的“夹心层”人群来说，这些政策的出台能让其租房交易更加安全，并降低了居住成本，保障了他们的一些权益。“但人们究竟愿不愿意租房，则仍要看人们对房价未来涨幅的预期。”

北京市房协秘书长陈志在接受媒体采访时表示，共有产权住房制度兼顾属地原则和职住平衡原则，特别强调对“新北京人”的同权意义。对于未来北京的房地产市场平稳健康发展，也将产生积极影响。

实际上，“不好炒”是业内人士对这种共有产权房的一致评价。有业内人士认为，政府至少有两个手段可以抑制炒房。“购房人要往外卖这套房子，需要按份共有人的多数来决定。政府占多大的份额和政府对这套房子怎么卖、上不上市是会有影响的，有参与决策的权利。另外，买房子的人如果想买后待价而沽自己不住，政府可能将有权干涉。”

共有产权政策利好谁？

8月1日，在激烈的角逐之后，金科最终以19.9亿元连续竞得平谷夏各庄两宗地。面对这两宗均有高于20%部分需要开发商自持的地块，对于着急进入北京市场的金科而言，举牌毫无迟疑。

据不完全统计，北京地区已有超过20宗需全部或部分自持的土地，其中4宗100%自持土地，4宗50%以上自持，其余自持比例均在20%左右。在去年底试点这种“租售并举”模式时，就祭出的是100%自持地块，分别被万科、住总、中铁等企业收入囊中，这些房企也由此荣升“专业房东”。

业界普遍认为，房企这回的“包租公”可并不好当。因为自持地块难以迅速回笼资金成本，目前在盈利方面也没有较好的解决方式。这对于企业自身现金流要求较高，一些资金实力较弱的企业将无法参与。实际上，租售并举一词近年来十分火热。目前除北京外，上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100%自持地块用于出租的现象，租售并举仍陆续出现在各地方房产新政的文件中。

值得注意的是，当下北京等多地仍在持续推出部分自持地块，但相较于北京万科等首批100%自持、必须经营70年的要求相比，门槛宽松很多，不少的地块自持比例仅为20%左右，而经营年限也降至20年左右。业内人士表示，自持比例和经营年限因地块差异而不同。

专家认为，让房屋降低金融属性，回归居住属性是目前有关部门的首要大任。而若想要稳定预期则必须通过建立更多的楼市长效机制来解决。