成都等13个城市将试点集体土地建设租赁住房(2)

国土部：集体土地建设租赁住房与小产权房有本质区别

此次改革试点突破了以往集体建设用地使用时的制度障碍，国土部相关负责人表示，集体租赁住房为依法取得，依法使用，不能与不受法律保护的“小产权房”混为一谈。
　　
国土资源部土地利用管理司副司长 陈国庆：用集体土地建设租赁住房，和小产权房有本质区别。我们这次试点的租赁住房建设，符合规划，依法审批，由不动产登记保护，同时只租不售，而我们过去说的小产权房，无论在用地上、规划上，还是建设销售上，都不受法律保护。
　　
此次试点方案中还强调，集体租赁住房出租，不得以租代售，不得转租。

农村集体土地不能成为“唐僧肉”

这些年来，在房地产市场一轮又一轮的热潮下，土地一直是炙手可热的稀缺资源。但城市建设用地指标受到严格控制，因此，不少人都盯上了农村的集体土地。

在这样的背景下，类似小产权房这样的，违法违规用地的乱象层出不穷。但随着房地产调控的深入，让住房回归居住的本质，已经成为大势所趋。

这一次开展农村集体建设用地的改革试点，遵循只租不售的原则，保障的是基本的住房需求；并不是要给“征地卖地”的开发模式，打开方便之门，也决不能让农村的集体土地，成为谁都能咬上一口的“唐僧肉”。

“集体土地建租赁房”有何意义？

事实上，今年以来，租赁住房在住房供应中扮演着愈发重要的角色。

今年七月，住建部等9部门曾联合印发通知，要求在超大城市、特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，多渠道增加租赁住房供应。此次，集体土地建设租赁住房的试点的开展，会给房地产市场带来哪些影响呢？

第一，“利用集体建设用地建设租赁住房”，是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。

第二，这意味着政府向社会大规模转移土地红利，这是非常值得称赞的。

第三，这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。

根据刚刚公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。
 
想想看，如果集体组织自行开发，不仅政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。这是非常令人震撼的！

第四，大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利。

住房“购租并举”是大势所趋

从《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见，到12个城市被列为首批开展住房租赁的试点，种种迹象表明，我国部分城市住房供应正从“重售轻租”转向“购租并举”。

当前，住房租赁市场需求旺盛但租赁市场发展仍处起步阶段，市场发展空间广阔。相关数据显示，2016年我国流动人口总量为2.45亿，当前每年新毕业大学生700万左右，以新毕业大学生、农业转业人口等为主的新市民成为租房主体。流动人口中近七成会选择租住私房解决居住问题，但租房规模份额仅占不到6%，而发达国家如美国，租房份额占比高达五成。

实际情况是，一些热点城市在出让土地时已要求开发商100%自持，而不少房地产公司也已开始探索自持长租公寓的经营模式；另一方面，利用农民集体建设用地建设的租赁住房，未来也将丰富整个租赁房市场，改善民生。

从购到租，不仅意味着中国在住房供应体系方面开始“补短板”，也是调控思路的重大转变——从以往的侧重调控房价，转移到建立多元化的住房供应体系，以满足居住需求，从而让短期调控政策转变为长效机制建设。