上市公司卖房成瘾 9个月三次卖房套现3170万元

已登陆资本市场20年的S*ST前锋来说，虽然面临着大批投资者索赔和控股股东股权被冻结的麻烦，但眼下最重要的事情，无疑还是保壳。

8月19日，S*ST前锋发布公告称，为盘活资产，改善资产结构，提高资产运营效率，公司以1060万元的价格出售位于北京市朝阳区的一套建筑面积合计为179.36平方米的房产，将产生净利润约310万元。

而不到一年的时间里，这已经是S*ST前锋第三次发布卖房的相关公告。对此，有业内人士指出，“S*ST前锋目前能开发的项目，今年没有结算的可能，要想扭亏，只能依靠出售资产或者重组，但重组肯定是来不及了，所以最简单的办法就是卖房保壳”。

据悉，受交割时间影响，包括去年11月底出售的房产在内，S*ST前锋最近三次卖房的收益应该都会计入2017年，以帮助公司尽可能的提高利润水平。

9个月内三次卖房

S*ST前锋此前公布的一季报显示，公司报告期内实现营业收入为1001.29万元，同比增长126.10%；净利润为35.98万元，同比增长116.60%。

对于业绩增长的原因，S*ST前锋在公告中并未明确提及。但记者在其一季报资产负债表的投资性房地产一项中看到，截至2017年3月31日，公司投资性房地产金额为1546.56万元，较去年同期减少约800万元，下滑33.71%，主要是由于出售了北京福景苑(楼盘资料) 投资性房产一套。

据悉，2016年11月22日，S*ST前锋公告称，公司已经出售了位于北京朝阳区亮马桥路46号的福景苑712号公寓。该房产建筑面积为178.78平方米，评估值为975.94万元，买卖双方协商转让价格为985万元。经财务部门初步测算，出售上述房产完成过户后，公司将获得收益200万元左右。

显然，S*ST前锋一季报中业绩的增长，与这套房产的出售有很大关系。毕竟公司一季度的营收仅为1001.29万元，剔除两处房产的租金16.29万元后，公司全部营收实际上都来自于福景苑712号公寓的出售。“虽然是去年签的买卖合同，但是过户走手续都要时间，因此相关收入确认在今年一季度也是正常的，而这也是S*ST前锋想要的结果。”上述业内人士称。

而在宣布出售该房产后的9个月内，S*ST前锋又先后抛售了北京另外两套房产，且均位于同一小区。

今年6月8日晚，S*ST前锋公告称，根据S*ST前锋最新发布的公告显示，将出售福景苑705号公寓，建筑面积合计为179.36平方米。评估值为1093.25万元，经公司与受让人陈易木协商，该房产转让价格为1125万元。房产转让产生归属于上市公司的净利润约为335万元。

2个多月后的8月19日，S*ST前锋又宣布，将出售福景苑606号公寓，面积与705号公寓相同，均为179.36平方米。该房产评估值为1059.34万元，经双方协商同意，转让价格为1060万元。初步测算后，上述房产转让将产生归属于上市公司的净利润约为310万元。

“同一小区同样的面积少卖了65万元，主要因为二季度开始北京的楼市出现调整，二手房价格近期持续下滑，但对于S*ST前锋来说，转让收益仅比前一套少了25万元，还是可以接受的。”有市场人士分析称。

《证券日报》记者统计后发现，仅上述三套房产的出售，S*ST前锋便可获得约845万元的收益，同时还增加了公司3170万元的营业收入。

此前，S*ST前锋因2015年和2016 年连续亏损，且2016年营业收入低于1000万元，根据相关规定，公司股票已被实施退市风险警示。若公司在2017年经审计后归属上市公司净利润为负，或者营业收入仍然低于1000万元，公司股票将面临暂停上市的风险。

“三套房产的收入应该都能在今年确认，这样S*ST前锋无论是净利润还是营业收入，仅靠北京的这三套房子就可以达到交易所的要求，再加上投资理财的收益，应该可以完成保壳目标。”有行业分析师称。

项目开发仍待完成

在一口气出售完北京的三套房产后，S*ST前锋目前的投资性房地产仅剩下2014年购入的成都蜀都中心(楼盘详情 图库 网友点评)六套办公用房。上述房产建筑面积合计为492.22平方米，一季度的租金收入约10万元，是S*ST前锋目前最大的一笔常规收入来源。

显然，S*ST前锋想继续依靠出售资产度日的资本已经不多了，但公司主营的房地产开发业务，却迟迟未能给公司带来收益。

自2007年转型房地产行业后，房地产销售收入多年来一直占据公司营业收入的九成以上。不过，随着市场步入调整期，加之S*ST前锋的发展战略出现调整，公司的开发业务迅速萎缩。此前2年连续亏损3000余万元时，公司的营业收入分别仅有1064.97万元和536.76万元。

根据公司最新的财报显示，S*ST前锋目前仅有一块土地储备，面积为67855平方米，是控股子公司重庆昊华置业于2011年通过招拍挂取得了重庆九龙坡区西彭工业园区地块，成交总价1.318亿元，规划用途为二类居住用地，容积率1.74。

不过，虽然西彭一期项目已于2014年12月份取得建设工程施工许可证，但随后该项目开发进展缓慢。有消息人士透露，该项目已经停工两年多，期间项目的设计方案也进行了更改，预计今年年末或明年年初复工。

而在S*ST前锋2016年的年报中，公司曾表示，公司今年的首项工作便是落实重庆昊华西彭项目的复工，搞好一期建设和销售工作。其计划在2017年新开工商品房面积3800平方米，实现商品房预售收入5000万元，营业成本约1800万元，费用支出约1600万元。

据悉，昊华置业一季度已经向S*ST前锋实际控制人首创方面借款3787.72万元，用以开发该项目。

但从目前的情况看，上述计划恐怕要推迟到2018年才能完成。同时，由于房地产行业的相关要求，预售收入在项目达不到结算条件时，并不能计入公司的营收，进而转化为业绩。此外，在目前房地产销售政策趋紧的背景下，部分地区的楼盘即便是预售，也需要达到封顶等条件。

“今年靠出售北京的三套房产，公司应该可以完成摘帽的工作，未来2年公司想要继续盈利，则还要看西彭项目的进展”。上述分析师称。

股改前路难料

值得注意的是，作为A股市场仍未完成股改的两家上市公司之一，S*ST前锋于去年9月份宣布，因筹划与股权分置改革有关重大事项，公司股票申请停牌。

今年2月份，公司收到来自上交所的问询函。上交所要求S*ST前锋就停牌期间开展的具体工作等加以说明，若股改事项无实质性进展或存在重大障碍，则应尽快复牌并召开投资者说明会。

随后，S*ST前锋公布了十几次延期回复的公告。实际上，S*ST前锋的股改方案早在2007年便已公布，具体方案为：首创集团以拥有的首创证券11.63%的股权及现金6118万元置换公司全部资产及负债。同时，首创集团以所得的S前锋全部置出资产和负债为对价收购四川新泰克所持有的S前锋的8127万股股份，置出的全部资产、负债等由四川新泰克承接。在资产置换后，S前锋以新增股份的方式向首创证券股东置换取得剩余的88.37%首创证券股权，由此吸收合并首创证券。此外，公司非流通股东按1：0.6比例缩股，以公积金向吸收合并及缩股后的全体股东每10股转增6.8股。

S*ST前锋在2016年报则明确表示，维持原股改方案不变。

对此，有资本市场自身人士称，首创证券和S*ST前锋10年来都经历了很大的变化，同时证监会、交易所的很多管理办法也有变更，S*ST前锋想要完成股改，后续要做的工作还有很多。

此外，由于出现未依法披露发生的重大诉讼事件，以及未依法披露发生的重大担保事件，S*ST前锋于2016年9月12日收到了中国证监会的《行政处罚决定书》。

随后，不少中小投资者对S*ST前锋提起了诉讼索赔。根据S*ST前锋8月份最新披露的诉讼进展公告，截至8月2日，因证券虚假陈述责任纠纷，公司共收到 45 份成都市中级人民法院送达的《应诉通知书》和3份《举证通知书》，涉案金额超过6000万元。