下行周期楼市销售增速持续放缓 东中部率先“补仓”

处在下行周期中的房地产市场，正呈现出越来越明显的分化特征。

国家统计局9月14日发布数据显示，今年前8月房地产各项指标持续下行。其中，商品房销售额和销售面积分别增长17.2%和12.7%，增速创2016年以来的新低。同期的全国商品房投资增速为7.9%，在连续下降三个月后止跌。房企拿地面积、新开工面积和到位资金增速也出现一定下滑。

考虑到楼市调控政策的持续影响，这种下行并不意外，但不同区域市场的差异，已经越来越明显。

前8月东部地区的销售增速已降至个位数，投资增速则有明显增长，已率先进入补库存的阶段。中部地区销售仍然略显颓势，投资小幅提升，体现出补库存的端倪。西部地区的销售增速高于均值，投资增速却明显下滑，说明去库存进程仍在继续。这种差异性的存在，被认为深刻反映出板块轮动的结果。

机构分析认为，在中西部市场的支撑下，今年的房地产销售额很可能超过去年，再创历史新高。但库存规模的大幅下降，意味着补仓阶段已经到来，这将对下一轮市场周期带来深远影响。

市场分化趋势加剧

在楼市调控的持续影响下，房地产市场的下行趋势仍在继续。数据显示，前8月商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%；商品房销售额78096亿元，同比增长17.2%。上述指标增速连续两个月出现下滑，并创2016年以来的最低值。

投资方面，前8月房地产开发投资69494亿元，同比名义增长7.9%，增速在连续下跌三个月后首度止跌，与1-7月份持平。其中，住宅投资47440亿元，增长10.1%，增速提高0.1个百分点。但新开工和施工面积增速均有所下降。

专家认为，最近几个月的投资节奏相对平稳，既不冒进也不消沉，体现出了房企谨慎乐观的态度。

拿地方面，前8月房企土地购置面积14229万平方米，同比增长10.1%，仍处高位，但增速比7月小幅回落；土地成交价款6609亿元，增长42.7%，增速提高1.7个百分点。

资金层面，前8月房地产开发企业到位资金99804亿元，同比增长9.0%，该增速创今年3月以来的新低，但仍算充裕。由于销售的受阻，“定金及预收款”和“个人按揭贷款”两项指标的增速下滑明显，后者从去年同期的52.2%骤降至2.4%。

大多数机构的分析认为，随着楼市调控效果的凸显，未来房地产市场将继续维持下行。除拿地以外，其他指标增速都将呈现出总体下降的局面。

在整体下滑的同时，区域市场却表现出明显差异。

东部地区的销售面积和销售额增速均已降至个位数，去年同期则为27.4%和44.7%。投资增速则由去年同期的3.3%增长至8.8%，其中的住宅投资增速更是由3.9%增长至11.4%。

西部地区的销售额增速从去年同期的16.3%增长至35.1%，增速翻倍。在投资方面，增速从5.9%降至4.0%，且最近几个月都在下降过程中。

中部地区的表现介于两者之间，销售增速的下滑幅度不大，投资增速的提高也不明显。

虽然统计口径有细微差别，但受访者普遍认为，这种分化仍然充分体现了板块轮动效应。即在本轮市场中，东部地区已经率先迎来销售低谷，并开始补库存的阶段；中部地区的表现略微滞后，但两种趋势都已出现；西部则仍在去库存过程中。

值得注意的是，今年被单独统计的东北地区，销售面积增速仅为9.0%，略高于东部，但明显低于中西部。投资增速连续多月处于负增长，成为四大区域中唯一负增长的地区。

库存规模大幅降低

房地产市场的板块轮动局面，将决定未来的市场热点所在。中原地产的分析认为，部分东部城市严查消费贷的流入，说明楼市调控不会在短期内松绑。因此，中西部地区将继续成为未来市场的主要支撑。

中原地产首席分析师表示，前8月的销售规模仍处于绝对值的高位。随着基数的提高，未来数月的销售增速可能有所下降，但在仅剩4个月的情况下，今年仍有可能超过去年全年的销售水平，并创历史新高。

根据统计局的数据，8月单月，全国商品房销售面积为12188万平方米，销售额9635亿元，均比7月有所提升。考虑到8月属于传统销售淡季，且东部热点城市明显降温，这种情况可称作“逆势升温”。

专家向21世纪经济报道记者表示，看似市场降温，但很多中小城市的表现很好，很多房企也在年中提高了销售目标，说明对市场仍然看好。他认为，按照这种趋势，“金九银十”的态势会相对不错，全年的销售规模也值得期待。

在销售持续高位的同时，库存规模已经大量消耗。

根据统计局的数据，截至8月末，商品房待售面积62352万平方米，比7月末减少1144万平方米。这一规模几乎相当于2014年底的水平，且与高点时的2016年2月相比，下降了11579万平方米，降幅为15.7%。

“从去库存政策看，楼市去库存第一阶段基本完成。全国除了东北、西北等少数城市，大部分城市库存已经进入良性周期。”分析师表示，从2014年四季度开始，连续3年的去库存政策见到了明显的效果。

分析师指出，三四线城市的库存明显减少后，出现房价上涨的现象。统计局的数据还显示，从今年4月开始，三四线城市取代一二线城市，全面“接管”涨幅榜。这既有一二线城市实施限价的因素，也因为部分三四线城市的供需关系已恢复常态，甚至趋于紧张。

部分房企人士也向21世纪经济报道记者指出，因房价上涨明显，今年公司在部分三四线城市的项目获得不菲的利润空间。

另一个影响在于土地市场。进入2017年以来，房企拿地面积进入正增长区间，且最近两个月都维持两位数的增速。除了热点城市供地规模加大外，这也与房企补库存的需求有关。

多数受访者还指出，考虑到过去两年（2015年和2016年）房企拿地面积一直处于负增长状态，未来房企拿地补仓的过程还将持续，补库存的范围还将从中东部延伸到西部地区。

这会对投资数据产生连带影响。中信建投认为“投资不悲观”，土地出让的提速，使房地产投资到年底都有支撑。专家也表示，虽然投资增速也会下滑，但幅度不会很大，在土地交易的托底效应下，今年的房地产投资增速不会低于5%。