楼市供应端再发力：国土部敦促已供土地开发(2)

出于“去库存”的考量，过去几年，政府部门主动收缩了土地供应规模。加之市场预期不甚明朗，交易规模也呈下降趋势。根据统计局的数据，2013年至2016年，房地产企业的年度购置土地面积分别为38814万平方米、33383万平方米、22811万平方米和22025万平方米，逐年下降。

进入2017年，土地交易才首度出现正增长。前8月全国房地产开发企业土地购置面积14229万平方米，同比增长10.1%。

有分析人士指出，按照正常的开发周期，新成交的土地最快也要在明年形成供应。因此，要想迅速改变当前的供需紧张局面，只能在现有基础上挖潜，“督促已供土地开发”就成为最直接的方式。

根据一份报告，截至2017年8月底，80个城市新建商品住宅库存总量为39827万平方米，同比减少11.0%。观察历史数据，相当于2013年8月的水平，即库存规模跌回到了四年前的水平。80城市的新房去化周期仅为10.2个月，比上一个高点（2014年中）几乎减半。

在途房源规模庞大

按照正常的房地产开发周期，从土地成交到形成房屋供应，通常需要1-2年的时间。也即，在2014年至2015年出让的土地，目前至少已经完全形成供应。

但实际情况往往并非如此。“大部分时候，开发商不是按照惯常的节奏在运作。”10月12日北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示，市场好的时候，企业希望抬高价格，会有意放缓开发和入市节奏，甚至进行“捂盘”；市场不好的时候，企业更会主动把节奏压下来。

该人士认为，只有在市场由冷转热之际，开发和供应节奏才会加快。但若拉长周期来看，这个时间段相对较短。

上述人士还指出，2016年以来，市场进入旺季，大量的库存得以消化。但到2017年，随着限购、限价、限售等政策的强化，开发商既面临盈利难题，又对后市的预期存有疑虑，因此普遍放缓开发节奏。这种情况在调控相对严厉的热点城市最为明显。

今年3月，北京发布的“3·17新政”中，即有下述条款：加强调度，督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应。

按照北京市住建委的解读，商品住宅库存不只是已经办理了销售手续还没卖出的房子，还包括拿地未开工和开工未销售的房源。“这些房源是距离实现市场供应最近的，对于市场预期的影响也较大。”这两个阶段的房源，初步统计有20万套左右，是去年北京新房销售量的两倍多。

此次国土部的检查，与这一环节有着较大的重合度。且比照北京的情况，这部分房源应不在少数。分析人士认为，一旦入市，对于改善市场供需关系大有裨益。

在土地开工环节，已有相关规定予以约束。2012年6月，国土部发布的《闲置土地处置办法》规定，闲置土地未动工开发满一年的，按出让价20%缴纳土地闲置费。未动工开发满两年的，无偿收回。

一位接近国土资源部的专家向21世纪经济报道记者表示，这一规定并不能完全解决问题。“有些开发商按时开工，但会通过各种手段拖延工期，或者在竣工后迟迟不拿预售证。”

该人士认为，国土部在开竣工环节予以督导，会加速库存形成实际供应，能够在一定程度上改善市场供需关系。但这一动作仍无法保证竣工后的项目尽快入市。他认为，若监管层意图在供应端发力，不排除未来出台强化入市的相关措施。