成都二手房刚需刚改化，新房走向低密时代
作者：未知 来源：链家研究院 更新时间：2017年11月07日 【字体：大 中 小】
二手房套均面积不断减少，除了刚需客群居住面积缩小外，改善群体也沦为刚改一族，选择好地段则不得不牺牲居住面积，以小换大则不得不走向城市外围。
从新房市场来看，在解决有房住的问题后，住得更加舒适的需求受到关注，新房项目走向低密改善化，成交套均面积一路上扬。
一、一二手市场成交套均面积剪刀差扩大
10月，新房成交套均面积为107.1平方米，而二手房仅为86.4平方米，二者相差20.7平方米。从2017年以来，二手房套均面积大体呈下滑趋势，较1月已减少14平方米；新房却反向而行，较1月的99.1平方米增加约8.0平方米。
图：2017年成都新房和二手房成交套均面积走势（单位：平方米/套）
二、二手房刚需仍为购房主力军，刚改一族兴起
（一）政策对市场需求结构有一定影响
从今年购房需求占比变化看，政策对二手房市场的需求结构有一定的影响。323调控将二手房纳入限购范围后，大量刚需群体失去购房资格，而拥有本地户籍的改善群体反而未受影响，导致4月刚需客群占比骤降，改善客群占比达到高位水平。412调控升级，将二套房的首付比例由4成提升至6成，三套房认房又认贷，导致改善客群购房成本大增，刚需群体占比逐渐增长。7月20日人才落户新政落地后，大量外地刚需客群重获购房资格，8月刚需客群占比骤增，而当这部分刚需集中释放后，刚需客群占比再次回落，9月、10月均低于8月峰值水平。
图：2017年二手房购房客户已有房套数占比走势
（二）改善客群也向近郊转移
今年中心城区和近郊二手房成交套均面积齐降，较1月均已下降7平方米以上。对于选择中心城区的购房群体来说，存在一定的购房成本和压力，因此成交套均面积呈现直线下降的特征，无论是刚需还是改善客群，为了较好的地段和资源都不得不牺牲居住面积。随着城市外围基础设施的完善，促使购房成本有限的客群大量外溢，选择近郊区域的不只是刚需客群，还包括部分改善客群，在改善客群占比提升的4月和9月，近郊二手房成交套均面积均出现了暂时回升。
图：2017年二手房中心城区、近郊套均面积走势
