限价高压下环一线城市房价降温 年内难现翘尾行情

未能在“金九银十”迎来放量的楼市正酝酿新一轮调整，其中环京、临深等一线城市周边区域已发生实质性降价。

作为过去两年承接一线城市外溢需求的城市区域，燕郊、固安、东莞、佛山、嘉善等二三线城市房价上涨明显，大部分已翻番。而在今年“3·30”房产新政以来的一系列限制性调控之下，这些区域也率先迎来调整。

临近年底，部分大中型房企为了冲年度业绩，也选择了一些区域和项目进行**促销。自“双十一”开始，环一线城市包括万科、碧桂园、融创等大型房企的部分新盘，出现了较大幅度**，这在事实上降低了房价，一些区域出现了新房和二手房价格倒挂。

严跃进指出，在经历了半年多的平淡期后，房企年底冲刺业绩的需求较强，环一线城市存在成交量“翘尾”的可能性，但价格可能继续调整。

实质性降价

21世纪经济报道记者近期调查发现，包括环北京的河北廊坊，深圳周边的东莞、惠州及临近上海的浙江嘉善在内的众多环一线城市，新盘售价均出现调整。

在与广州接壤的佛山，八个两市相邻区域的项目均出现了不同程度的降价促销。双十一以及之后一个月，万科10个项目共计放出1111套特价房。碧桂园推出的佛肇云BUY+淘房节，则放出了**力度极大的一口价房源，原价493万元的伦教碧桂园折后441万元，原价189万元的顺德碧桂园折后160万元，降价幅度在10%-15%左右；龙湖则在佛山推出11套收官特惠房，单套直减11万元房款。

在临深的东莞塘厦、黄江、清溪以及惠州大亚湾片区，多个项目平价或低价开盘，位于黄江中心区的一个新项目价格低至15000元／平方米，而片区的地价去年曾拍到20000元以上／平方米，周边的二手房价格也在17000、18000元／平方米。

“双十一”期间，在淘宝房产宁波页面上，景瑞红翎台项目推出了“存11000元*23万”的促销，中海国际社区项目则放出1.5万元的**。

尽管**力度颇大，但同策咨询研究部总监张宏伟指出，双11卖房效果并不明显。从东莞、佛山监测数据看，近两周（11月6日-11月19日）新房网签量均未现显著增长。

实际上在此之前，环一线城市楼市已经变冷。回顾多个环一线城市9、10月数据可以看出，被视为传统成交旺季的“金九银十”亦未出现，成交量价均在回缩。

据监测，环北京的张家口、廊坊，环上海的苏州、宁波、嘉兴，环广深的东莞、惠州、佛山等城市，9月和10月总成交面积均出现下跌，其中张家口和廊坊的跌幅排在全国50个典型城市的前2位，分别为-85%、-69%。

新房成交量大幅回缩的同时，价格亦在回落。国家统计局11月18日公布的10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，环北京的天津、石家庄，环上海的无锡、宁波，环广深的惠州等城市，新建商品住宅价格与二手住宅价格的同比涨幅均已连续三个月回落。幅度最大的无锡，10月新房价格相比8月的同比涨幅回落达到14.7个百分点。

中原地产首席分析师张大伟指出，价格波动比**城市更为敏感，是环都市圈楼市的显著特征。本轮调控开启后，一线城市“量跌价稳”，成交价并未明显降低；而部分环一线城市则“量价齐跌”，新房及二手房均出现价格回落。

限价令高压

由于需求溢出效应，此前环一线城市吸引了大量有购买力的外来购房者，推动房价快速上涨。“然而这部分人的收入并不全部来源于当地，推高了这些小城市的房价收入比，”某研究员曹倪娜指出。

目前，这一现象已得到遏制。自今年“3·30”起，嘉善、东莞、佛山、廊坊等多个环一线城市在“因城施策”的背景下相继出台调控新政，要求外地户籍购房需提供社保，这大大提高了外来置业者的购房门槛。

在佛山、东莞、惠州、苏州、张家口等城市，3月起的这轮调控在“限购”外又叠加了“限价”“限售”等措施，使部分环一线楼市成交量价迅速冰封。