楼市资金面趋紧 全国房价涨幅或继续下行

“房地产业作为一个资金密集型行业，对资金具有很强的依赖性，而资金面的变化也将直接影响房地产市场。”昨日，易居研究院研究员赖勤在接受《证券日报》记者采访时表示，今年以来，随着楼市调整步伐的深入，楼市资金面已明显呈现出趋紧态势。

从居民购房杠杆来看，据央行最新发布的2017年三季度金融机构贷款投向统计报告显示，截至9月末，个人住房贷款余额21.1万亿元，同比增长26.2%，分别比上季度和上年同期低4.6个和7.20个百分点。事实上，自今年以来，个人住房贷款余额同比增速就已进入下行通道。

赖勤表示，目前一线城市和部分热点城市房价已出现明显降温，且此前火热的三四线城市房价也因后劲不足而呈现逐渐降温趋势，预计四季度个人住房贷款余额将增长乏力，同比增速也将继续下降。

事实上，通过比较全国居民购房杠杆率与70个城市房价指数季度环比走势发现，房价与居民购房杠杆率总体呈现正相关关系。如2015年3月份起，居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比在2016年三季度见顶，居民购房杠杆率在2017年一季度见顶；而今年3月份以来，在“因城施策”的楼市调整政策的影响下，热点城市进一步收紧信贷政策，居民购房杠杆率也连续出现回落。

在业内人士看来，随着居民购房杠杆率的进一步回落，全国房价涨幅还将继续下行。

此外，首套房利率的持续上涨、房地产开发企业到位资金，以及全国银行间市场同业拆借月加权平均利率等方面，也对当前楼市资金面趋紧造成了一定的影响。

数据显示，全国首套房平均利率于2011年底达到7.62%的峰值，并于2016年三季度跌至4.41%的谷底，随后触底反弹，上行趋势延续至今。而截至三季度末，全国首套房平均利率为5.22%，分别比上季度和上年同期高0.33个和0.81个百分点。

“考虑到持续的金融秩序整顿、对违法违规资金的打击以及金融去杠杆，预计全国首套房平均利率仍有一段时间的上涨可能。”赖勤表示。

最后，再来看一下房地产开发企业到位资金情况，截至三季度末，房地产开发企业到位资金同比增速为2.1%，分别比上季度和上年同期低8.9个和13.3个百分点。经过梳理后发现，房地产开发企业到位资金同比增速于2016年第二季度到达阶段性高点后，就已进入下行通道，且下行趋势延续至今。

“随着一二线城市和三四线城市销售情况的先后下滑，预计未来房地产开发企业到位资金同比增速仍将继续下滑。”赖勤对《证券日报》记者表示，总的来说，综合判断四季度金融环境将小幅收紧。