“租购并举”全面落地塑造楼市新生态

2018年将是短期调控和长效机制建设并行，并向长效机制转换的一年。“租购并举”的住房新制度将全面落地，租赁需求全面放量。在调控政策和金融政策“双紧缩”的框架下，楼市量价回调将在情理之中，商品房开发投资增速将依旧维持小幅回落或平稳态势。

在“从高速度向高质量转变”的新战略下，2018年应是降低对房地产依赖，落实房子新定位的关键年份。年关前后，高层屡次强调，要保持调控政策的连续性、稳定性，保持调控目标不动摇、力度不放松。同时，还要求2018年长效机制建设和住房制度改革要取得实质性进展。因此，就楼市政策来看，2018年将是短期调控和长效机制建设并行，并向长效机制转换的一年。

根据CRIC的监测，2017年我国60个重点城市的商品房成交量平均下滑25%。但是，由于多数热点城市房价未有实质性松动，囿于调控陷入“松紧轮回”的惯性思维，不少居民抱有“未来房价还要上涨”的预期。近几个月，部分热点城市房价还有反弹，一二手房价“倒挂”更引致“抢购潮”，意味着投资投机需求仍在外围伺机而动。除了北京、深圳和合肥等少数调控效果显著的城市外，受“去库存”、棚改货币化利好，多数城市库存消化周期在6至10个月左右的低位。同时，部分地方政府借引入人才松绑政策、在楼市调控上做数字文章等，由此，调控仍不容喘气歇脚。

无疑，自2016年10月以来，在各大城市、都市圈全面布下的以“五限”（限购、限贷、限价、限售、限商）为主要内容的行政干预措施还会继续执行下去。而且，2018年还将坚持“冒头即打”、“打补丁”和“补漏洞”的调控策略，控制投资投机需求和非理性购房，稳定市场预期，为实现中央经济工作会议提出的2018年要完善房地产“长效机制”的目标创造窗口期。再看资金面，围堵资金违规进入楼市和“去杠杆”，将是2018年楼市金融政策的主题。近期多家机构的调研显示，尽管季节性的银行房贷额度紧张在新年有所缓解，但按揭投放规模与占比（不超过新增贷款30%）的双控仍是主基调。

综上，调控政策和金融政策“双紧缩”的框架下，2018年全国楼市量价回调将在情理之中。而且，2016年和2017年商品房销售连创历史新高，2017年商品房销售规模比本轮周期启动前的2014年增长50%，其中有很多是透支需求或“加杠杆”刺激需求。因此，2018年商品房销售规模必将惯性回调。在此轮回升周期（2014年下半年至2017年上半年）中，2015年率先反弹的一线城市、三大都市圈，2016年至2017年的商品房销售规模连续下滑，2017年商品房销售面积更是同比下跌51%。综合近期各方的调研结果，基于刚需及时填补了一线城市（除北京外）房价下跌的区域，因此未来下滑空间有限。

当然，由于政策紧缩，租赁挤压供应，限价导致开发商供应积极性下挫（2017年一线城市新房供应下降35%），2018年一线城市商品房成交也难有显著回升，成交量可谓“上有顶、下有底”。由于受益于“去库存”、产业转移及人才政策，二线城市是本轮楼市回升的大赢家，在2016年房价上涨TOP10中，二线城市占据7席。因此，二线城市是本轮调控政策力度最大的城市。2017年，70%的二线城市商品房销售量下滑，平均降幅高达24%，“新一线城市”（《2017城市商业魅力排行榜》评选成都、杭州、武汉、重庆、南京等15个区域中心城市为新一线城市）平均成交下滑40%。2018年，二线城市分化明显，中东部热点二线（如武汉、郑州、长沙、杭州等），因经济地位上升，产业特色鲜明，人才大规模引进，农民工回流，商品房销售缩量但仍在较高位。

本轮楼市回暖较晚的中西部非热点二线城市，目前量价还在上升，透支了部分需求，加上土地供应没有边际约束，人口和产业吸附能力不足，2018年估计将会呈现“高位回落”走势。三四线城市同样分化严重，都市圈内的三四线城市，2017年成交量下跌40%至70%不等。由于核心城市需求继续外溢，特别是近年来大城市轨道交通、高铁、城际铁路等纷纷扩展到外围三四线城市，加上十九大提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”，基于低房价优势，2018年这些城市成交量将会有所回升，其他三四线城市则将整体回落。

整体来看，随着金融“去杠杆”持续推进，严格控制房贷规模和占比、围堵消费贷进入楼市，预计2018年全国商品房销售面积将同比下滑10%至15%。但另一方面，我国城乡正在巨变中，最庞大的基础设施网络完成铺设，不仅道路、有线电视，还包括移动通讯网络、物流网等。而土地承包、新农合、新农保等社会保障和公共服务网覆盖面扩大，有形和无形网络的覆盖把14亿人联结在一起。眼界拓宽、观念更新，叠加公共服务“补欠账”的支撑，农民踊跃进城，小城市居民进入大城市空前活跃起来。因此，房地产开发体量仍旧在高位。除了顺延项目，2018年至2020年每年棚户区改造还有500万套规模，2017年全国土地供应告别过去连续4年（2012年—2016年）回落态势。2017年1月至11月，全国房地产开发企业土地购置面积同比增长16.3%，300城土地出让面积更是增长了24%，一线城市则增长了62%。新增供地开始向住房租赁倾斜，“十三五”各大城市新增供地的20%-60%偏向于租赁。同时，盘活存量商业办公、工业厂房“改租赁”，也正在热点城市如火如荼地展开。而农村危房改造等将接续棚改也将成为未来盘活存量的主要来源。

据此，预计2018年商品房开发投资增速将依旧维持小幅回落或平稳态势，随着“租购并举”住房新制度全面落地，租赁需求全面放量，将塑造全新楼市生态。