二线城市抢人大战 三四线城市楼市告急

“21世纪什么最贵？人才！”看过《天下无贼》的人，对这句台词应该记忆犹新。这不是搞笑，人口的重要性，长远看是一个城市持续发展的支持，短期看也是一个地方各种产业繁荣的基础，尤其是房地产。现在，一批二线城市就开展了各种形式的“抢人大战”。

首先是西安，在全国率先推出“面向全国在校大学生仅凭学生证和身份证即可完成在线落户”，仅三天时间，共迁入落户人口15552人。其他城市也早就类似政策，武汉、南京成都等地陆续出台的政策五花八门。效果也十分显著，2017年武汉全年户籍人口增加达到了历史高峰20万，成都的户籍人口增加36万余。

为什么要有史无前例的抢人战略呢？因为目前国内城镇化率是58%，而公认的城镇化顶部是70%，只有10%的空间；而按照之前国内城镇化的速度，10%只需要十年就可以完成。

城市变化的最后布局，就在这十年定型。因此，买房也好，投资也罢，要看到十年后的城市变化，眼下最便捷的数据就是人口流动状况；那些重视人口，愿意为人口流入提供便利的城市，是未来最具发展潜质的城市。

我们现在人口的整体情况如何呢？按国家统计局公布的数据，2017年全年出生人口为1723万人，比2016年减少了整整63万。这一数据比之前各方的最低预测还要更低。在人口零增长的情况下，城市间人口是你增加我下降的现实情况；如今人口总量下降，一线城市的吸引力依旧，那么留给二线城市的机会不多了，也难怪一大批城市集中出台吸引人才的政策。

也许数万人不能改变西安、成都的总体人口构成情况，不会对市场造成非常明显的影响，但对于人口流出的三四线城市来说，可以用“灾难”来形容了；首当其冲受到人口影响的行业，就是房地产。

然而现实情况总会让人觉得，这不是纸上谈兵吗？三四线城市房价的涨幅是有目共睹的啊。问题在于，这一波涨幅是依靠什么来支撑的？如果依靠人口，那么在“去库存”的过程中，为什么央行要用抵押补充贷款（PSL），把极为优惠的低息贷款给三四线城市的棚改开放商？为什么在全国收紧信贷的时候，三四线城市是放松的？然而，货币离手，就不再受控制。贷款到位了，暂不用来建房，这样市场上就有可贷之款，也自然推动了房价的上涨。

但是现在抢到房子的人，未来十年是喜是忧？从人口流向等方面看，不乐观。人口持续流出，现在看似可以增值的房子，未来房屋只有使用价值，而没有资产属性，更缺乏流动性，无法带来期望的现金流与资产溢价。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。