地产老板淡出两会 房地产市场将迎重大变局(4)

关注五：租购并举

热议关键词：租购同权

不断完善住房租赁制度，加快推进房地产长效机制建设。2017年7月20日，住房城乡建设部、国家发展改革委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场。同时选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山等12个城市开展首批试点。

陈云峰告诉记者，实际上，长租公 寓是目前租购并举的主要实现形式之一，长租公 寓包括两种形式，一种是开发商持有的用于租赁的住房，这种模式下开发商只能用于租赁不能销售，目前开发商尚未找到盈利模式。一种是像房地产中介公司租赁散户的住宅，然后进行统一装修和管理，再进行出租的形式，实际上这也是政府一直鼓励的机构住房的形式。这是一个相对“靠谱”的定位，因为它有着较为成熟的盈利模式。

宋清辉指出，租购并举是未来房地产市场发展的重点。十九大之后，加快建立租购并举、多渠道保障的住房制度，让全体人民住有所居，是顶层设计的出发点。从这个方面来讲，预计2018年楼市将会继续加大住房供给保障力度，并加快推出租售并举等调控举措，以抑制楼市投机现象，让房子回归居住属性。在此背景下，预计未来租房市场发展的方向是继续增加市场规模，满足人民群众的住房需求。

关注六：共有产权

热议关键词：能否平抑房价

随着多个城市共有产权住房的推出，我国住房保障市场得到了进一步完善。目前，已有北京、上海、南京、福州、烟台五地供应共有产权房。未来5年，北京将供应25万套共有产权住房，着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件新市民的基本住房需求。未来，推出共有产权住房制度的城市或将进一步扩围。

对于共有产权房的影响，宋清辉分析称，共有产权房的作用是分流商品房需求，平抑热点城市房价，保障中低收入家庭的住房需求。尤其是那些有一定经济能力，但是由于房价涨得过快又买不起房的群体。2018年，预计将有批量的共有产权房和租赁住房入市，有望进一步为房地产市场降温。

值得注意的是，在以往的北京市产权型保障房和政策房中，比如经济适用房、限价商品房、自住型商品房，在满足一定条件后是可以转换为完全商品住房。但此次北京市共有产权房确立了“封闭管理、循环使用”的原则，明确共有产权住房的共有产权性质再上市后也不能变更。

陈云峰指出，共有产权房的封闭运行，能够使得政府把这部分房产像拳头一样收回来，然后再打出去，持续保障城市“夹心层”的购房需求，有利于保证保障房市场的持续供应。

关注七：长效机制

热议关键词：实现的路径

近年来，多次强调完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

2017年12月20日，经济工作会议提出，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，实行差别化调控；12月23日，全国住房城乡建设工作会议指出，2018年全国住房城乡建设系统要重点做好坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚持调控目标不动摇、力度不放松。

宋清辉指出，房地产市场的长效机制指的是综合运用金融、土地、财税、立法等一系列手段，建立的符合中国国情、适应市场规律的基础性制度。以确保市场稳健和住有所居，市场相关各方相互关系与作用的机理。长效机制的建设是一个长期过程，作好顶层设计，明确阶段性目标，完善组织和架构，分解总体任务，落实相关主体责任，是建立长效机制的基本要求。

欧阳捷表示，房地产市场的长效机制包含着立法、行政等多样化的内容，机制的建立并不是一蹴而就的，将会是一个长期的过程，也将是一个不断的调整完善的过程。建立房地产市场的长效机制还涉及到基础制度的改革，任务比较艰巨。现在长效机制的出台还缺乏长期的政策调控，仅有短期的政策调控远远不够，否则房地产市场的长效机制便很难持续发挥出效果来。

对于房地产长效机制的内容，北京师范大学房地产研究中心主任董藩表示，我国未来房地产市场长效机制的建设或将从以下几方面入手：

第一，加强对土地市场的计划管理，提升国有企业对土地开发与房地产开发的参与程度；

第二，继续实施限购、限贷、限售政策，可以适时放松，但不会取消；

第三，在压缩市场化供应的同时，重启体制内住房供应渠道，允许机关、事业单位、国有企业自主建房、内部分配、低价购买、限制产权、封闭运行；

第四，通过共有产权方式，解决部分中低收入家庭的居住问题；

第五，通过放松集体建设用地入市方式，扩大建设用地和租赁房供应；

第六，通过开放REITs市场、减免税收等方式，支持国有企业进入持有和租赁市场。