住建部专家:市场下行的时候是买房的好时机(2)

城市群崛起下的投资机遇

黎振伟近年来对城市群经济进行了重点分析后发现，按照“十三五规划”建议发展的全国9+1大城市群中，综合实力第一阵营的城市群以高速发展成为新格局，这包括长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群。其中，珠三角城市群的人均GDP位于这三大城市群之首。

同时，随着去年初政府 工作报告中提出，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，显示出其具备建成国际一流湾区和世界级城市群的基础条件。在大交通时代，粤港澳大湾区涉及的九座城市也因此形成了紧密的交通圈。

黎振伟指出，在珠三角城市群中，由于受到限签影响，2017年整体成交额同比回落，围绕核心城市的惠州、佛山、中山市场容量超过千万平方米，2000万平方米近在咫尺。

广东省统计年鉴显示，2016年珠三角九市中，人口流入率接近或超过100%的城市包括深圳、东莞、佛山和中山，2017年九市城镇可支配收入排名和同比增速排名中，佛山均位列第四。

综合统计后，黎振伟发现，佛山的GDP、人口和全社会固定资产在同能级城市中排名前列，将成为承托房地产市场发展的重要基础。“粤港澳大湾区带来城市大整合，产业更优化。佛山未来的重点在于新兴制造业，佛山的很多新定位，为城市注入新动力。”黎振伟表示。

据世联研究平台统计，2016年佛山楼市承接了40%的广州客群。购房人口的外溢流动，带动了围着核心城市的二三线城市楼市快速上扬。

在城市选择和研判之后，更重要的是对城市中资产选取的考量。

黎振伟指出，当前全国经济形势呈现L型走势，中心城市及核心区域物业的抗风险能力将成为资金的首选区域。同时，居住型物业长期受到客户的偏好，现今高企的价格面临一定的价值重估，风险取向转变下，便利交通与就业、成熟社区、完善配套服务、品牌企业物业，将成为资产配置的首选。

以广州为例，租赁市场集中分布在白云、天河、黄埔、海珠、番禺这些市中心区域，外围没有租赁需求。按照租售比计算，外围区从化、增城等，超过1：1200，以国际标准衡量，租售比超过1：300就是泡沫，因此远郊楼盘租赁价值不高。

“随着房价快速增长将不可持续，短期投资的受限，未来的房地产投资理念需要回归房产物业使用的本质，并可提供优质与便利的生活。”黎振伟表示。

资产配置的另一考量便是收益率，黎振伟指出，当前国内商业物业收益率高，住宅租赁收益率低；正因为写字楼和公寓总价低、租金偏高，其出租回报率高于住宅。

据世联研究统计，从2015年起，佛山市禅桂区域的公寓市场迎来成交上涨期，2017年禅桂新公寓市场成交91万平方米，超越2016年，成交势头强劲。

“相比之下，2017年佛山公寓成交136.6万平方米，环比增加22%；而广州公寓成交112.1万平方米，环比减少33%。受到佛山住宅限购、广州公寓销售限制的双重影响下，2017年佛山公寓成交量首次超越广州，佛山公寓市场迎来新的机遇。”黎振伟如此指出。

基于此，黎振伟的观点便是，在具有经济发展前景、人口净流入城市，可以选取中心区域、具备优质配套和强运营能力的公寓物业，并真正令其发挥居住属性，是值得考量的资产配置方案。

在圆桌讨论环节，华南城市研究会创会副会长、战略规划与房地产专家许学锋也指出，配置房产资产的地段比时机更重要，住宅产品的居住和使用同样重要。在此前提下，伴随限购环境，“比较好的资产配置标的，就是没有受限的产品，譬如非限购区域的二手房，所有非住宅包括公寓、写字楼、商铺、车库等。”

目前，伴随粤港澳大湾区建设加快和广佛同城化升级，佛山禅城当仁不让成为投资热土。绿地·璀璨天城紧邻佛山政治中心，择址季华路中央商务带，借力地铁交通枢纽优势，汇聚整合人流、资金、技术和产业等城市资源，打造超百万方城市综合体。项目着力推出的公寓臻品（建面约）30—45㎡天寓，享城市发展红利、枢纽便利和鎏金地段，无疑是以上三位专家观点的现实佐证，未来将成为越来越多广佛客资产配置之优选，首付仅需19万起便可坐拥城央资产。