“小年”大目标 二三梯队房企冲击千亿藏隐忧

月圆月缺，潮起潮落，到达峰值后回落是规律。

继总销售额连续两年超过10万亿后，业内对今年中国房地产市场持保留态度，销售“小年”一说应运而生。但在部分规模型企业眼中，今年却是其再次扩张的好时机，多家房企再次喊出“千亿”的年销售目标。

“小年”要完成“大目标”，也迫使部分企业更为激进。在调控不放松、土地成本居高不下、融资渠道收紧的情况下，这类激进房企擅长的高杠杆高周转模式或难以为继。

这一刻，完成既定目标与确保企业运营安全或难以兼得。这也让此轮二三梯队冲击千亿平添一份隐忧。

千亿阵营或扩容至30家

“龙头房企逆市上行、快速增长；中小型房企依然举步维艰，成长空间及市场份额进一步被挤压；500强企业中销售份额小且呈现负增长的企业也不在少数。”中房研协近日发布的《房地产500强测评报告》对行业格局作出以上判断。

亿翰机构数据则显示，2017年TOP10房企门槛已经达到1521亿元，TOP20房企门槛值已接近1000亿元；TOP50房企的集中度已接近50%。

为了发展、为了生存，目前相对在后序列的企业，都吹响了2018冲击“千亿”的号角。

对于今年的市场格局，克而瑞给出了预测：2018年千亿阵营将由17家扩大到30家。

新城控股高级副总裁欧阳捷提供了一个保守估计的数据：2020年TOP4强房企销售额均将超过万亿元，TOP1可能接近3万亿元，合计约6万亿元；第5~10名房企销售额为3500亿元~8000亿元，合计销售额约3万亿元。按此匡算，TOP20房企合计销售额将达到11.5万亿元，市场占有率将超过80%，平均增速39%。即使退一步讲，TOP20房企占据70%的市场份额也似乎没有太大悬念。

目前的房地产局面，似乎一切“生死”都有关规模。“如果不能在‘高寡占型’市场来临之前抢占更多的市场份额，即便是大房企也会落伍。不进则没。”欧阳捷坦言。

“所以房企制定的目标并非为博眼球。当市场成交已呈现被龙头房企集中的趋势，房企制定的目标就不单决定了2018年的发展规模，更是决定了未来长远发展。”安居客首席房地产分析师张波称。

土地成本居高 融资渠道收紧

目标既定，如何保持规模增长？融侨集团品牌营销中心总经理张岩称，冲刺千亿的关键在于掌舵人是否有足够魄力大规模拿地、并购，拓展企业规模。

作为房企发展的第一生产资料，土地资源日益稀缺、价格也随之上涨。“近年房地产市场中土地价格持续上涨，逐步压缩着房地产企业的毛利率，为此部分房企不得不通过并购获取相对便宜的土地。”在中经联盟秘书长陈云峰看来，按照目前国家“房住不炒”的定位来看，多数城市房价短期内仍受限制，盈利空间较为有限。与此同时，房企追赶销售业绩的过程中，经营成本相对较高，盈利水平因此亦受到影响。

随地价一同上涨的，还有房企的融资成本。

2017年，房地产企业融资环境显著收紧，各项政策包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等，对房企短期内融资也造成一定压力。这也导致房企境外债、公司债及中票融资成本在2017年均呈现上升趋势。

克而瑞发布报告称，一方面，受国家收紧房地产行业融资政策影响，银行对房地产融资方面更加谨慎，房企公司债发行规模严重“缩水”，公司债发行利率亦呈现上升趋势。基于此，部分房企转而通过海外发债进行融资，探索其他融资渠道。

陈云峰表示，龙头房企凭借资质优势与规模优势，仍可通过多种渠道获取低成本融资，如银行贷款、公司债、中期票据等，融资的差异化将进一步助力资源向龙头集聚。如万科、龙湖、中国金茂、绿地去年平均融资成本在4.5%左右，部分中小型房企融资成本则多在6%以上。

高周转扩张模式难再复制

融资渠道收紧、调控不放松，上述规模型房企赖以高杠杆高周转扩张模式或将举步维艰。

数据显示，500强房地产开发企业2017年资产负债率均值为63.93%，较上年小幅上升1.39个百分点；净负债率均值为70.45%，较2016年的69.05%上升1.41个百分点。从整体来看，房地产开发企业杠杆率有所攀升。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进称在行业内整体负债有所攀升的背景下，企业负债水平不尽相同。特别对部分中小企业而言，受融资渠道收紧、销售回款缓慢的影响，企业前期高成本拿地风险有所积累，债务情况堪忧，还需警惕资金链风险。

此外，据克而瑞提供数据显示，2017年，500强房地产开发企业整体存货周转率为0.17，较2016年大幅下降50.85%；整体流动资产周转率为0.21，同比下降10.34%；总资产周转率为0.13，同比下降52.53%。

“三大运营指标全面回落，尤其是存货周转率和总资产周转率均创下六年内新低。”严跃进称，这表明房地产行业高速周转的模式已很难继续复制，精工细作才是优质开发商未来需要努力的方向。

在融资渠道全面收紧的背景下，高速周转模式也难以完全对冲房企的偿债压力。因此很多房企开始调整策略，积极探索其他运营模式以应对资金压力，谋求长远发展。

万科和绿地最先提出将其房地产开发模式向轻资产模式转变。在这个过程中，两家房企采取了不尽相同的战略。万科主要采取“小股操盘”、“+互联网”、拓展房地产金融业务等战略。绿地近年来大力推进“大金融”战略，借力大数据、云平台、移动互联等工具，为传统产业链打造了新的涵盖理财投资、社区金融在内的互联网平台。具体战略有“房地产基金+互联网金融”，三大基金包括房地产投资基金、特殊机会资产投资基金和PPP建设基金，同时发力房地产相关互联网金融业务。

对此，严跃进称，在调控政策短期内不会松绑的预期下，各大房企如果仅仅依靠高杠杆高周转模式追求规模盲目扩张的话，将会举步维艰。在消费升级的背景下，能否根据住户需求进行差异化设计以及打造优质品牌才是克敌制胜的关键。