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摇到号就赚!扭曲的新房市场:房票比彩票更值钱

作者:未知 来源:楼市相对论 更新时间:2018年04月30日 【字体:

近期,摇号购房的新政席卷各大城市,上海、南京、长沙、成都、武汉、西安、杭州7座城市相继实施摇号购房!一波浪潮涌来,冲浪者与戏水者各有滋味。

表面看,摇号是为了在人多房少的情况下最大限度保证公平,但背后蕴含经济学解释:凡是供小于求的商品,要么由黄牛弥补其供需失调所带来的差价,要么由政策规则控制其购买资格。前者常见于各类火车票、演唱会门票;而后者,则以京沪车牌、新股申购资格为代表。

摇号一出,则意味着市场的供需已然失衡,市场自发调控失效,行政手段入场。

北京车牌号称过户20万,长租20年费用约在5-7万,短租一年租金8000-15000不等。摇号成本几乎为零,只要是京户,人人摇号,摇到即赚,甚至许多归属学校集体户口的大学生也参与到摇号中,无本获利。

沪牌以拍卖形式进行,但因抢购规则导致黄牛众多,拍卖不仅需要技术更需要运气,滋生了专业的代拍团队。而新股申购(俗称“打新股”)由于发行市盈率的限制,更是抢到即赚到,买入后坐等翻红。

凡此种种,都是因为供求关系失衡导致,于是抢到“票”(门票、车票、牌票、新股票)的人就如同彩票中奖,获利众多。

如今新房也是这样。

以杭州市中心的朗诗熙华府为例,6+1层的洋房,面积126至185㎡,均价5.2万/㎡,而周边二手房单价已达到6.2万左右。考虑洋房得房率及新房品质等因素,业界预计朗诗熙华府新房的市场单价或在7.5万左右。即便最保守的方式估计,摇到一套房子也最少净赚200万!

一般而言,由于二手房带装修带家具且可以即时入住,其价格往往高于需要等待一至两年才能入住的新房。新房二手房价格的倒挂,意味着买到新房再转手,价格只会比同期二手房更高!

不仅杭州出现新房二手房价格倒挂,上海更是多区域出现倒挂现象。奉贤区的新房禹州雍贤府开盘均价3.2万/㎡,紧邻的另一新房天和前滩时代均价3.05万/㎡,而周围的二手房朗诗未来街区与万科金域华府均价均已达到3.5万。购入一套再找机会转手,净赚30-50万,还不计入房价本身的上涨利润。

甚至该区域还出现了“面粉价格直逼面包价格”的情况,紧邻3.05万均价的前滩时代地块,象屿16年6月拿地楼面价2.63万/㎡,龙湖17年11月拿地扣除不可售部分后的实际楼面价达2.8万/㎡,而这类地块入市价格若低于拿地价格的1.5倍,则基本无利润可言,后续区域房价可想而知。

新房价格低于二手房价格的最大原因在于政府限价。专业人士认为,开发商一直在预售证价格上和市场博弈,由于很多预售证价格达不到预期,开发商销售动力不足。但经过这一段时间以来,开发商一些中高端项目的长久积压,不仅占据了现金流,还增加了开发商的资金成本。

数据显示,从2017年7月至2018年3月,上海新建商品住宅供应面积总计有7个月低于成交面积。2018年以来,新建商品住宅供应面积也连续3个月低于成交面积。长时间批不下预售证,购房者需求聚集,而房企也亟待资金周转,因而争取到某种“尚能接受”的价格后,开发商就以低价入市。

上海楼盘在近期的爆发就因为如此。积蓄已久的客户纷纷涌入楼市蓄水池,象屿虹桥悦府推出586套房源,认筹906组;总价约700到1300万元的中粮前滩海景壹号放出437套房源,认筹客户达到惊人的3127组。

随之而来的是销售捷报。4月10日,翠湖天地四期当日售罄。4月17日,信达泰禾上海院子当日售罄。4月18日,万科海上传奇当日售罄。4月18日,融创滨江壹号院当日售罄。4月19日,大宁金茂府当日售罄。4月20日,保利翡丽甲第当日售罄……

一日即售罄的楼盘中不乏内环的高端住宅,而他们也卖出了“刚需速度”。

以其中大宁金茂府三期为例,金茂府位于静安大宁区域,是该区域的标杆楼盘,此前市场普遍预期其售价将超过10万/㎡,然而等待良久之后竟以9.3万/㎡的单价入市,远低于购房者心理预期。

回顾这一波浪潮,会发现在价格被抑制的当下,无论是刚性需求还是投资性需求都被抑制得太多,于是在放开了预售证之后,资金如潮水一般注入洼地,早入者已经盘算之后抽身获利,旁观者挖空心思筹备首付与“房票”。一波浪潮之后,所有人都进一步看清了楼市。

楼 盘 价格(元/平) 区 位
外滩 4400 内蒙古大道
安仁2012 15000 安仁镇
子龙邑都 4100 老体育场
惠山公馆 5700 北街
鑫河国际花园 3800 内蒙古大道
大邑金融中心 4700 内蒙古大道