住建部连续发声,房价稳得住吗?专家4方面权威解读

近期，国内一些城市房地产市场出现了炒作抬头迹象，一些实施人才引进新政的城市出现了楼盘售罄的情况。据不完全统计，今年以来，住房和城乡建设部多次就楼市调控表态，坚持楼市调控目标不动摇，力度不放松，多地出台的调控政策已超过百次。五一前后，住建部就房地产市场的调控问题约谈了12个城市，分别是西安，海口，三亚，长春，哈尔滨，昆明，大连，贵阳，徐州，佛山，成都，和太原；5月19日，住房和城乡建设部又出了一个关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知。5月21日晚，在《央视财经评论》栏目现场，中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎与国家发改委国际合作中心首席经济学家万喆深入解析，住建部连续发声，房价稳得住吗？

住建部政策导向在于加大住宅用地制定方向在支持租赁住房发展

当主持人问及这一次住建部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，首先就讲到了要热点城市住房用地占用城市建设用地的比例是建议不低于25%，租赁住房和共有产权住房在新增住房用地供应中的比例达到50%以上，如何看待这两个数据时，冯奎表示，应该从两个层次来谈：第一个层次说明现有的这些城市，无论是住宅用地，还是租赁房用地，都还达不到比较高的比例。比如说讲这两个数字，以南京为例，像住宅用地，南京在2018年计划安排了差不多2900公顷用于城市建设，这些城市建设用地里包括了基础设施，包括了产业等等，分到住宅这一块儿差不多只有600公顷，占的比例算一下差不多也只有20%，距离现在住建部的建议也还有一个空间，这样的数据至少说明政策导向是以后要加大在住宅用地的安排。

而当问到我国房地产市场上存在住宅用地在整个城市建设用地中占比较低的问题，要将20%提高到25%，难度是否大时？冯奎表示，会有一定的难度，但是这也意味着一个新的发展阶段的到来。在这样一个新的发展阶段里，民生事业方面的重要性就提到了一个新的高度，因此这样一个比例的提升既是管理部门要求，也反映出这些城市自身发展的要求。比如说刚才讲的租赁房这一块儿，共有产权房，我们以前讨论过比如像北京，在未来几年当中计划安排差不多6000公顷用于各类的住房。我们当时有这样的数字，要新建150套住房，其中150套住房里面，商品房100套，租赁住房差不多50套，占到三分之一。30%，所以距离现在我们讲的50%这样一个比例，也还有空间，我想他说明这个问题不在于数字的高低，他说明一个方向，就是未来要支持租赁住房的发展。

量化目标将更有利于调控发展

万喆则认为， 对于这两个数据的看法，一是要看到它的用词是用建议，作为主管规划的部门，他在这个里面表示的是一个建议，我觉得尽管他提出来这样一些条件，这个指导意见到底是不是真的需要强制执行，或者是说不同的城市需要执行不同的标准，我觉得在这一点上实际上应该给我们一个更好的答复。第二个也很重要的是，我也想问一下比如说25%和50%，包括刚才冯奎讲到的，从大趋势上来说，肯定是向着一个更好的，供应更多的这样一个方向发展，以使这个市场能够更好的供需平衡。但是这个数据到底是以什么方式算出来的？我们在算这个数据的时候，积累了过去的比如说经验也好，教训也好，因此就可以说把20%也好，15%也好，提到了25%以后，能够使市场这个供需达到一个什么样的状态，也就是说不管是调房价或者是调整供需，达到一个什么样的目的，我觉得如果能够有这样的一些相当量化一些的解释，可能会使我们调控变得更为有利。

房地产调控道阻且长应用调控倒逼发展模式的转变

而当被问及主管部门高频发声，距离稳房价的预期到底还有多远时，冯奎表示，还有很长的路要走，房地产调控是一个持久战，需要通过调控来倒逼我们各个方面发展模式的转变。比如说今天讨论的用地模式，实际上我们在这个里面还看到这个城镇空间的模式，现在城镇化仍然没有结束，大家都在向大城市都市圈集中。未来这些大城市，都市圈里面核心城市，房价可能还有上涨的可能，仍然需要进行一定的调控。还有包括金融监管，税收制度都要跟上，来实现这样一个条口，目的是使得房地产平稳健康发展。因为这背后是产业结构，空间结构以及整个发展模式的转变，没有这个模式的转变，房地产调控最终也实现不了。

房地产调控应从根本上改变对房子金融属性的预期

万喆则认为，房价调控实际上主要是要从根本上改变对房子金融属性的一个预期，为什么这么说呢？实际上我们可以看到，房价涨到现在，或者说房价调控到了现在，从09年到现在应该说它整个上涨的节奏，和金融周期的节奏应该说是比较相符合的，而民众买房，刚才说这个很敏感，或者是有炒作的心态主要也是因为大家把房子当成一种投资的资产，而害怕说我要是没有跟上这个脚步的话，我的资产可能就缩水了。而且对房子未来的价格，认为说我买房子我就是一种投资，将来我是稳赚不赔的。如果不改变这种预期的话，实际上房价是无法合理调控的，而其中我们可以看到，包括这个货币政策，包括金融杠杆，信贷扩张在里面都是起了一定的作用。