楼市“打新”源于限购政策下的房价倒挂

只有综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，全面落实“房住不炒”原则，才能使楼市健康发展。

朱邦凌

近日，成都“捂盘”超过一年的中铁青秀未遮山获准销售，登记摇号人数超过7万人，但仅有1000余套新房可供出售，排队的队伍绵延几公里。

目前，全国共有7个城市出台了购房摇号政策，像成都这样超低中签率的也不是仅此一家。杭州某楼盘共有2998户家庭参与摇号，中签率仅为6% 。南京也曾出现15000多人提着几百万甚至上千万的钱，抢夺3177套限价房。

摇号买房让我们依稀看到了火爆的股市打新，开始具备了打新股的部分特点。七万人抢千套房 ，超低的中签率，火爆的绵延几公里排队场面，似曾相识，像极了打新股。

目前，新股发行实行免资金的市值配售制度，新股被作为二级市场的补偿或福利发放。新股申购中签率极低，大多在万分之几，新股成为彩票大乐透。新股询价与路演已经有名无实，IPO发行23倍市盈率成为心照不宣的天花板，部分小盘新股干脆取消询价环节，全部网上发行。

楼市摇号的主要原因，当然是因为和新股一样的价格落差，新楼盘与旧楼盘之间存在价格倒挂。在部分实行限购政策的城市，新旧房价差单平可达万元，摇号买上一套房子就可能一下子挣上一百万。股市打新股中签率低不说，中一签也就挣上几万，而摇号买房说不定能挣百万。既然有这么巨大的利益，那么具备买房资格的、资金充裕的，凡是稍微有点头脑的，谁不去排队碰碰运气？新楼盘一开盘，绵延几公里的排队队伍也就不难理解了。参与摇号购房者不全是为了刚需买房的，很大一部分是为了套利投机而去的。

有专家将摇号买房视为闹剧，认为都是限购政策造成的，呼吁取消限购政策。那么如何看待如今的房地产限购政策呢？

先来看一下最近房地产市场的热度如何。5月16日，国家统计局发布了4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。在70座城市中，有58个环比价格上涨，相比3月份的55个有所增加。而70个大中城市二手房价格只有9个城市下调，59个城市房价持续上涨。4月，70个大中城市商品住宅销售价格上涨，延续了前几月的涨势，调控政策这么厉害还打不下楼价，你还想取消限购，这可能吗？

事实上，房地产调控正在升级，不存在取消调控的可能。今年以来全国各地房地产调控政策已经多达120次。特别是过去没有调控的城市逐渐加码升级调控，比如海南全境，沈阳、长春等区域也开启了房地产调控升级。6个被住建部约谈的城市，最近的楼市调控都在不同程度升级。其中，成都把限购对象调整为家庭，是比较引人瞩目的。

当然，楼市调控有很大的副作用，突出表现就是行政管控下部分楼盘房价失真，导致新房和旧房出现差价，一手房与二手房价格倒挂。由此，出现了楼市打新、价格套利的可能，出现了楼市摇号、抽签大军。

其实，楼市摇号与股市打新都是过渡期的产物，都是市场化发育不足造成的，是市场化过渡期的特殊现象。

对于股市来说，从长远来看，注册制虽然目前暂缓，但注定是大趋势。从注册制的本质来说，市值配售应作为过渡期的权宜之计，注册制推进还需研究更为市场化的IPO制度。股市是在向注册制、市场化过渡的过程中，在此过程中IPO不可能实行完全的市场化，否则新股三高就会卷土重来，只能在注册制过渡期实行适当的行政管控。

楼市也是一个道理，在房产税等政策出台前，对房地产上涨缺乏市场化的抑制措施，不能通过税收手段调节房价，那么只能在这种过渡期实行限购限贷等楼市调控政策。

对于楼市来说，“购房摇号”是部分城市在房地产市场过热情况下为了公平分配而采取的无奈之举，也是一些城市针对楼市新问题而做出的精准调控。要想逐步建立符合国情、适应市场规律的楼市长效机制，只有综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，全面落实“房住不炒”原则，才能使楼市获得健康发展，使广大居民“各安其居”。

（作者系资本市场研究人士）