北京限房价项目销售办法正式出台:不得捆绑精装修

图片来源：视觉中国

在北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知（征求意见稿）》12天后，5月26日，限价房项目销售办法正式出台。与最初的《征求意见稿》相比，此次《关于加强限房价项目销售管理的通知》（以下简称《通知》）核心内容基本没有变化，但增加了部分内容。

比如，针对不转化限价房项目：“开发建设单位应严格执行土地出让挂牌文件中关于建设标准、限定的销售均价和最高销售单价的要求，在销售时确保公开、公平和公正，不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。”

北京市住建委网站公布的信息显示，《征求意见稿》发布后，5月7日至14日共收到意见、建议136条。普遍认为《通知》是落实“房住不炒”的具体措施，有利于保护刚需家庭的住房需求。

设定比例暂定85%

根据《通知》，在限房价项目办理施工许可后，将由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。然后，根据限房价项目可售住房在土地出让时规定的销售限价与评估价之比，分别采用两种方式销售。这次，新政中将设定比例暂定为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售状况适当调整。

如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%（价差比低于15%）时，该限房价项目将由开发商直接作为商品房，面向有购房资格的家庭销售，和当前商品房的销售完全一样。如果限房价项目的比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。当然，这个标准也不是一成不变，《通知》明确，目前是暂行的比例，实施过程中会根据市场变化和销售情况适当调整。

举个例子，假设一个限房价项目拍地的时候规定将来销售限价为4.6万元/平方米，在办理施工许可后，进行评估的市场价格为5万元/平方米，用4.6万元除以5万元，这个比值是92%，高于85%的设定比例。那么这个项目就将和商品房一样由开发商进行销售。反之，如果某个项目拍地时的销售限价为6.5万元/平方米，评估价为8万元/平方米，比值约为81%，低于85%的设定比例，那么这个项目就将被收购为共有产权住房。

新政也对收购转化为共有产权住房面向人群也进行了明确规定。《通知》指出，北京市保障房中心收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平方米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

市场供应有望加速增加

关于此次销售办法的正式发布，中原地产首席分析师张大伟分析认为，首先，对于北京市场来说，2017年以来，北京市出让所有土地全部限价，但因为政策未明确，这部分项目一直未入市，政策明确后，这部分项目有望加快入市，增加市场供应量。据他统计，2018年以来截至目前，北京市限房价项目只有5044套供应。

张大伟估计，限房价项目在北京合计大约3000亿货值。6月后，北京市将出现限价房供应量井喷。短期入市房源有望超过2万套（合计限价房总量4.5万套，其中部分有可能在4季度后上市）。

对于《通知》强调不得捆绑销售等，张大伟认为，这可能给部分企业带来销售难题。（21世纪经济报道 记者：王营 实习生：晏思思）