三四线城市上半年土地账本：卖地收入创历史新高

面对房地产的调控政策的层层加码，土地市场的火热形势仍然延续。今年上半年，数量众多的三四线城市卖地行情继续向好，成为支撑全国土地出让收入大涨的主要原因。

对地方政府而言，一次性卖地收入，是比财政收入更主要的收入来源。记者汇总数据发现，仅今年上半年卖地收入就与去年全年地方一般公共预算收入相当（占比超过90％）的城市数量多达14个，他们分布在浙江、四川、安徽、山东、河南、江西、湖南、河北等诸多省份，绝大部分为非省会的三四线城市。

这些城市的土地收入上半年基本翻番。除了因为房价上涨带动地价上涨、库存去化较多带来的补库存等，在地方债防风险、地方融资渠道收窄的背景下，部分地方政府存在卖地偿还隐性债务的行为。

记者在采访中了解到，地方政府明面的债务可以借新还旧、滚动发行下去，但隐性债务借新还旧机制不畅，且政策明确将地方政府债务与城投公司债务区隔开来，部分隐性债务短期还债压力较大，卖地偿还成为重要的手段。

三四线城市渐成土地市场主角

统计数据显示，各地卖地形势差异较大。因为地价成本较高，一二线城市卖地收入在规模上居前。数据统计，今年上半年卖地收入最高的为杭州，累计出让金额为1485亿元，同比增长了99％。其次是重庆的921亿元、苏州的766亿元、北京的751亿元。

其中，一线城市因为限制政策较多，土地收入增幅较低，如北京、上海上半年土地收入为负增长，广州微弱增长了3．6％。二线城市形势分化明显，如福州、济南、杭州、成都上半年土地收入增幅在70％以上，而南京、天津、苏州增幅在20％以下。

数量众多的三四线城市紧承其后。大量长三角地区城市包括湖州、常州、嘉兴、南通、温州、无锡、徐州、台州、金华等，上半年卖地收入规模在200亿－400亿元左右，收入规模仅次于一二线城市。山东、四川、安徽、河北、湖南、江西等省，也贡献了部分卖地收入规模超过100亿元的地级市。

从收入增幅来看，三四线城市尤为突出。像岳阳、许昌、淄博、泉州、眉山、上饶、湖州等，上半年土地出让收入增幅在200％以上，这些三四线城市广泛地分布在湖南、河南、山东、福建、四川、江西、浙江、江苏等省份。

“普遍来看，三四线城市的卖地收入都在刷新历史新高。像岳阳、许昌、淄博等地离中心城市的距离并不近，属于中西部三四线城市，这些城市在2015、2016年市场都比较冷，从2017年逐渐启动，现在成为土地市场的主流。”分析师对记者表示。

卖地收入增幅靠前的城市，既跟市场热度有关，也跟推地节奏有关。比如湖南岳阳上半年土地收入145亿元，增幅超过10倍，这与2017年上半年基数较低有关。

据岳阳公共资源交易中心数据，2017年岳阳的土地市场就已经走热，尤其是下半年岳阳市区推出较多优质地块，引来不少房地产公司争夺，楼面价最高达到4386元／㎡。2017年岳阳土地成交金额接近96亿元，同比增长15％，收入规模创历史新高，2018年上半年延续了这一趋势。

“限价政策叠加融资成本上行，开发企业的项目利润率压力渐增，在核心区域追逐高价地块的动力减弱。获地能力的制约，使得部分开发企业的布局往三四线城市下沉，一些大型房企也通过并购等方式进驻县镇一级的城市。三四线城市在土地市场的成交占比，可能会进一步提升。”交通银行（6．010，－0．03，－0．50％）高级研究员夏丹表示。

地方加快推地

部分城市今年上半年卖地收入规模，已经超过了2017年全年地方一般公共预算收入。比如湖州今年上半年卖地收入为413亿元，其去年地方一般公共预算收入仅为237亿元。

通过卖地获得一次性收入，对于三四线城市尤为划算。21世纪经济报道记者统计发现，上半年卖地收入与去年全年地方一般公共预算收入相当的（占比规模在90％以上）城市有14个，包括湖州、眉山、亳州、菏泽、阜阳、许昌、达州、上饶、泸州、南充、岳阳等均为三四线城市。这些三四线城市的财政收入规模相对较小，火热的土地市场助推土地收入大涨，卖地收入要比来自经济运行的税收收入更为丰厚。

当然，由于我国财政体制安排，地方能从上级政府获得常规性的收入返还或补贴，地方财政支出规模往往超过地方一般公共预算收入。若从财政支出角度来衡量，上半年卖地收入也相当之可观。

记者统计发现，上半年卖地收入与去年同期支出规模相当的（占全年地方一般公共财政支出比重超过50％）城市有9个，湖州、嘉兴、常州、许昌、眉山、菏泽等三四线城市在列。

“地方土地更值钱了，出于土地财政的考虑，地方都在加快推地。目前来看，除了一线城市对土地财政依赖度比较低，像杭州这样的二线城市，今年上半年卖地接近1500亿元，与杭州亚运会建设需要投入大量资金也有关系。”分析师指出。

选择在土地市场行情较好的时候推地，对于地方政府而言是个理智的决定。仍以岳阳为例，2015年岳阳成交地块190宗，仅获得土地出让收入62．8亿元；2016年成交地块数量减少为152宗，获得土地收入约70亿元；而随着市场的回暖，2017年174宗土地成交，帮助岳阳获得约96亿元收入。

刨除掉征地补偿成本、按政策计提补充其他支出等，剩下的土地收益可由地方自由支配，多投入到地方基础设施建设中。

“像地方棚改项目的推进，还款资金来源就是土地出让收入。有些棚改项目虽然有商业配套开发，但单独的棚改项目未必能实现资金收益的平衡，需要从整个城市的项目来综合进行平衡。”有地方城投人士对记者表示。