深圳楼市调控升级：个人买房三年内禁售

一份被曝光的请示文件，透露了深圳市政府拟继续加强楼市调控。

7月26日下午，深圳市房地产主管部门“深圳市规划和国土资源委员会”（以下简称“规土委”）发给“市房地产调控领导小组”的一份“红头文件”在网络流传，其中提出了新的楼市调控政策，提请房地产调控领导小组审议后，报市政府申请发布。

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新的楼市调控政策主要为：暂停法人单位购买新建商品住房，已购买的商品住房5年内禁售；个人购买的商品住房3年内禁售；个人和法人单位购买的商务公寓5年内禁售；有房贷记录且离婚2年以内申请房贷，按第二套住房信贷政策执行。

深圳市规土委对外否认了这一文件真实性，但相关内部人士承认，这是一份还在“走流程”的文件，最终是否实施，要看政府部门是否批准。

红头文件表示，调控政策的升级，原因在于近期“招商双玺”、“润府”三期等热点楼盘呈现出“房价倒挂”、“企业购房”、“离婚买房”等现象，反映出市场投机行为依然存在。

深圳市房价从2015年直线上涨，2016年发布“深八条”调控政策，以及深圳市政府对于购房融资、新房预售价格等方面的限制，深圳楼市正经历一轮高压调整期————成交量下降，成交均价滞涨。

官方数据显示，2018年上半年，深圳全市共成交12804套新房住宅，同比增加21.9%；成交均价5.42万元/平方米，同比微跌0.9%；而来自深圳贝壳成交系统数据统计则显示，2018年上半年二手住宅成交33704套，成交均价5.73万元/平方米，同比上涨5.4%。

上述新一轮调控政策并非深圳市首创，而是借鉴了北京、广州、成部、西安等城市的政策先例。但是，深圳市政府对这些政策进行说明时引述的相关楼市数据，则是第一次被曝光，这有助于更好理解深圳楼市。

如暂停企业购买商品住房的政策，数据依据来源于过去5年间，企业购买新建商品住宅、二手商品住宅分别占总量的1.35%、2.21%，而2017年企业购买新建商品住宅的占比已提升至3.05%，深圳规土委认为，这对于真正有买房需求的个人是一种挤压，因此这一政策是给限购政策打上公平“补丁”。

对于个人购买的商品住房3年内禁售的政策，规土委预计将造成二手住宅交易量下滑。2015年7月至2018年6月，深圳个人购买的新建和二手商品住宅共40.34万套，占目前全市存量商品住宅(截止2018年6月30日，深圳产权登记的商品住宅共170万套)的23.7%。

由于禁售政策具有前溯性，这意味着政策一旦实施，深圳将有23.7%的住房短期内将被锁定交易，这被认为是最具有杀伤力的“政策”。深圳房地产市场以二手房交易为主，禁售政策将严重影响后续预期，参考以二手房交易为主的厦门楼市，实行禁售政策后，成交价格持续小幅下跌。

为遏制房价上涨趋势，深圳市政府对新建楼盘采取严格的“限价”政策，这导致了一二手房价格倒挂现象。规土委的数据显示，在106个在售楼盘中，30%的楼盘价格存在倒挂，主要分布在前海、蛇口、南山科技园、龙华中心区等部分热点区域。

另一个有趣的数据是“离婚买房”。规土委数据透露，2017年深圳市离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%，占全市新房总成交量的10.8%，离婚2年内购买二手住宅的占离婚购房人数的85.8%，占全市二手住宅总成交量的4.2%。

离婚2年内买房数据如此之大，意味着深圳通过离婚买房的投机手段仍然广泛存在。此前，北京、广州等城市已出台住房信贷政策、避免购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策。

这一系列的数据显示，深圳市房地产主管部门认为深圳市楼市调控形势依然严峻，就算是这些调控政策现在不发布实施，也将是作为储备政策，随时应对楼市变化。