深圳房价“21连跌”结束!新政落地!若有异动或继续收紧

七月匆匆而过，深圳市新房成交数量和价格当月内都略有抬头。据市规划国土委公布数据显示，7月份，全市一手住宅成交3461套，环比上涨27.95%，成交均价为54142元/平方米，也终止21连跌。

尽管成交量和成交均价都有所回升，但中介们纷纷表示，随着“深四条”的发力，深圳房地产市场短期内成交量将下滑，市场将更趋于理性。

一手楼新增房源仅1615套

记者从市规划和国土资源委员会公布的新房成交数据中了解到，7月份一手商品住房共成交3461套，面积为342195.72平方米，成交均价为54142元/平方米，环比上升0.09%，这也意味着此前的21连跌终于画上句号。月成交面积则达34.22万平方米，环比上升22.61%，创下近一年新高。

除此以外，商业成交731套，办公楼成交475套，其他174套。成交的一手住宅里，90平方米以下的成交套数为 2193套，占比达到了63%，90-144平方米的成交1095套，大于144平方米的173套。

根据乐有家研究中心数据显示，7月深圳新增住宅预售房源量呈下降态势，全市新增6个住宅预售项目，新增住宅房源量仅1615套，相比6月下降幅度较大，环比下跌48.5%，新增住宅房源面积16.12万㎡，环比下跌超5成。截至7月31日，深圳一手住宅去化周期为10.6个月，相比6月减少1.8个月。

新政实施后买家进入观望

自7月31日“深四条”发布以来，记者走访发现，多个房产中介店铺都在加班营业，但上门咨询的客户寥寥可数。“政策一出来，解读也就跟着出来了，很多投资性购房者看到政策解读就暂时放弃了购房需求。”罗湖片区二手房中介李先生告诉记者，他当晚接到了10余名购房者的来电，有一半是表明暂时停止购房需求的投资客，另外一半则是与其确认“离婚买房”是否还能节省首付的换房客。

“政策一出台，市民的投资性购房欲望都降低了。一是没办法再假借离婚降首付、增名额；二是政府调控力度大，市民对深圳房价的预期开始转变，认为未来可能会稳中有跌。”作为市场最前沿的从业者，李先生也提出了自己的看法。

此次深圳楼市调控政策对无房无贷的刚需客而言有何影响？“已经看了半年二手房了，房价一直居高不下，没找到性价比合适的二手房。前段时间，也参与了新房的摇号，但运气不好，没摇上。”近期准备购买在深首套房的陆小姐告诉记者，此次深圳楼市调控政策出台后，她将观望一段时间。

“房地产市场还需要一段时间来消化政策，随着投资客的退场，相信二手房市场将会明显降温。”陆小姐表示，同样地段，二手房价格应该低于新房价格，或者与新房价格相当，这才是房地产市场稳定的表现。

楼市短期内成交量将下滑对于后市如何发展，中介行业也都有自己的预估。

深圳中原地产董事总经理郑叔伦指出，7月31日新政的实施，围绕着“房住不炒”的大方向。政策的施行不是想彻底打压房地产市场，而是在目前两年换手率这么高的情况下，抑制炒房，让房子回归居住属性。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，此次深圳楼市调控政策的出台是对深圳以往楼市调控政策执行以来的“补漏洞”措施，限制了企业购房，短炒性的购买新房、公寓，堵住了离婚买房漏洞，这些措施将进一步稳定深圳房地产市场。

深圳链家研究院院长肖小平向记者表示，“新购住宅3年限售”的政策，会让短炒需求退出市场，同时也会让市场出现一定观望氛围。因此，不论新房还是二手房，短期内交易量会有所下滑。价格方面，买卖双方将会进行更多的博弈与试探，不同楼盘与片区，其价格走势很可能出现分化，有涨有跌。

郑叔伦指出，今年上半年深圳新房市场供不应求，成交火爆，起因是政府严格执行“限价”政策和今年3月底出台的三价合一政策；市场呈现“新房、二手房房价倒挂”明显的状态；市场心理表现为“买到即赚到”，这些都反映出市场对深圳房价的预期普遍向上。虽然深圳二手房市场上半年由于三价合一政策遇冷，但是投资客更加集中于二手房市场。

对于未来深圳楼市走向，郑叔伦认为，短期来讲，投资客退场，市场整体观望情绪浓厚。新房市场开发商推盘入市更为谨慎，新房成交量将有所下降，成交价格仍将持续平稳下调。二手房市场，成交量也将显著下滑，税费较低的满五唯一住宅将会明显更受欢迎。

美联物业全国研究中心总监何倩茹也指出，此次深圳楼市调控政策出台会带来观望气氛，预计楼市成交量会下降，从而影响房产中介和房地产开发商的业绩。但事实上自从“三价合一”政策实施之后，很多客户都会主动寻找满2年、甚至满5年的住宅，来节省购房成本。所以，从另外一个角度来说，新购住宅限售3年，实际上就可以使这部分住宅达到减免契税的条件，对于房产中介出售而言，是更为有利的。