业内高管:未来五年重点城市房价基本不会涨

文章来源：地产人智库

“一线城市及部分重点的二线城市在未来五年内房价基本上不会涨”，2018年8月28日，新城控股高级副总裁欧阳捷在北京举办的“2018蓝鲸新领航者峰会”上表示。

欧阳捷在新华网、新浪财经、赢商网和观点网等多家媒体开辟专栏。主张“以前瞻解析，用数据说话，与身份无关”，站在行业发展的客观角度，理性、客观地解析住宅与商业地产形势与趋势，提出行业发展建设性意见。曾发表过“传统房地产还有8-10年的美好时光”、“楼市稳字当头，悲观者们太多虑了”等观点。

中国的危机在债市

房地产必需稳得住

欧阳捷从债市和房市上分析了目前中国经济的发展趋势。

几个主要的市场中，汇市由于受到严格管控，股市已经跌惨，债市成为了目前最大的问题所在。

目前经济并不是很景气，出口负增长、投资增速下降，消费的大趋势也是下降。

新生儿的减少直接导致未来消费需求的减少；老龄化越来越严重，大量的老年人并没有太多的购物需求；社会普遍的物质消费欲望不断淡薄。这都在导致经济缺乏增长动力。

最为明显的是民营企业。很多民营企业因为背负了巨额的债务，很容易出现一家企业的债务违约，而由此容易引发行业被挤兑。P2P企业就是个例子。

“现在的债务到底有多少？今年上半年百强房企的销售额是4.59万亿元，同期公开市场募集的债只有3700多亿，除了已经还的，还有2600亿。平均每天还252亿元，只要11天的销售额就可以将债务全部覆盖掉。”欧阳捷指出，百强房企的风险非常的低，几乎没有太大的风险。但不代表个别房企没有风险，如果个别房企为争夺现金流而降价销售，就可能导致更大面积的房价下降。因此，“市场最大的风险在于恐慌性的抛盘。”

另一个方面，非房企的民营企业产生违约的时候，最直接的解决方案是变卖资产。企业的股票在当前的这个市场下已经没有太多的经济价值，而剩下的就只有一条路——抛售房产。

当这种数量被急剧的扩大，一家企业的抛售房产引发起大面积的房产被恐慌性抛售，那么房地产泡沫的爆发就会遏制不住。

在尚在可控范围之内，既然找到了原因，那么措施其实就不远了。

房地产市场必须稳，否则经济会崩溃；债务市场风险太大，必需要稳杠杆。

稳杠杆缓改革

重点城市房价不会涨

从央行近来的基调上来看，从“保持适度稳定”到“维持流动性合理稳定”再到“维持流动性合理充裕”，稳杠杆成为当下的关键词。

稳杠杆最直接有效的方式就是增发货币，企业有钱，自然就解除了债务风险。

欧阳捷称，今年可能会见识到什么叫真正的“大水漫灌”。当然这次的放水跟以往不一样的是，严控资金流入房地产。在放水的时候，把房市先压住。

房地产市场在这个时候不能添乱，它需要让经济不往下跌，而且更不能刺激。

在欧阳捷看来，五年内北京和上海的房价不可能会放松。只有一线城市的房价摁住，二线城市才不会超过一线城市的房价，继而稳住三四线城市，房地产泡沫也就能稳住了。

从房住不炒被写入十九大报告后，一线城市和重点二线城市的房价在未来五年内基本不会涨。

但地方政府出现了很多不一样的动作，会使得市场出现一定的“小乱”。欧阳捷认为，调控政策已经从城市细分到各个区域，“有的收紧，有的打压，有的放松，有的刺激”。在这种情况下，部分区域市场难免会出现小幅波动，但并不影响大局。

大城市土地供应减少

未来房子将是投资级的奢侈品

在人口流动的城市化过程中，大城市的土地供应在逐年减少，但从中小城市或农村流动进入大城市的人口却在不断增多。

中原地产研究中心数据显示，今年前7月，全国土地流拍796宗，其中一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍154宗，同比增长200%。

流拍在全国土地市场上越来越多的出现。

没有新增供应，土地便用一块少一块，寸土寸金将会成为大城市的常态。

欧阳捷表示，未来一线城市土地供应趋势性下降，二线城市土地供应趋势性下台阶。住宅用地供应减少后，可售新房将会越来越少。

结合目前政府在加量主推的租赁住房来看，会发现可售的新住宅又会更加稀缺，欧阳捷认为未来房子将会成为投资级别的奢侈品。