任志强:房奴别整天抱怨,长租有10年的发财机会!(4)

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来源：观点地产

观点地产新媒体：现在龙湖、碧桂园、万科大量做新的业务，就是长租业务，您觉得这个市场大吗？

任志强：长租是对高端市场的，我们公寓的房子比周边的租金贵2倍多。

工作地和居住地不同的结果造成高端人士需要有长租公寓，但是总量需求没那么大，特大城市里头按国际的看法，租赁性住房大概要占到50%左右，按照不同城市的比例，逐渐在降低。

中国相对来说比国际上的租赁市场要大，就是因为我们的户籍制度导致工作地和居住地不同。

所以可能就需要有两套很好的房子，比如说所有的地产公司基本上都有大量的外派干部，几乎所有的地产公司都是这样，进入一个城市就外派一个，所以他一定要在新的地方增加新的居住空间。

有的给补贴，特别是干房地产的，他肯定是拿了钱就先买一套房子，干了5年以后再卖掉，所以不会说去租一套房子。

但是短期的，比如说外派半年、一年的，可能就租了，要外派三年、五年的，可能就买了，所以还是有一部分人要租。

这样的情况就造成我们名义上计算好像城市房子已经一个户口本有一套房子了，或者有一套房子多，但实际上远远不足。

我可能有两套、三套，可能老家有一套房子，然后在两个不同的城市长期居住，一个地方待半年，每个地方都有一套房子。

观点地产新媒体：有些还没给父母住。

任志强：所以没办法，空着，我这半年在这个城市，那个城市的房子空着；这半年在那个城市，这个城市的房子空着；我这个家可能就过年过节才回来，剩下都是空的，那怎么办？

所以按这样计算，我们的房子永远不够用，根子在户籍制度。户籍制度导致所有都跟不上，没办法把劳保、医保都给转移了，孩子上学也都不能转移。

所以有人说，我们的城市和农村的空置比世界上所有的国家都高。

我认为是这样，我们有好几亿流动人口，按户口本计算，有41%的户籍人口城市化率，另外的58%有百分之十几二十的流动人口，再加上农业的流动人口，进了城要有房子住，然后在农村的房子就得空着，所以空置率就是高。

即使在一个城市里，可能也有两套或三套房子，在父母旁边得有一套房子，父母的房子住不下，为了照顾父母，得就近住。

老婆上班的地方可能有一套房子，老公上班的地方可能还有一套房子，一周在一个地方住几天。

你把北京搬到了副中心，那边是不是得有房子？那我家里这些人怎么办？还得有个房子。

美国不存在这个问题，因为没有这么高的空置率。

即使这样，人家的总量也比我们多，因为人家的总量不是按户籍人口计算，而是按居住人口计算，人家1比1.1或者1比1.2的时候，和我们按户籍计算的1比1.1是两回事，人家的房子是够用的，我的房子是不够用的。

我们还有这么多独居人口，就是孩子都不跟父母住，得所以是不是得有两套房子？

有人说房子多了，这是胡扯。大家以为我们的房子够用了，以为我们的城市建设已经不错了。实际差远了，现实社会和理论统计上的差距是巨大的。

观点地产新媒体：现在有一些老人自己的房子没有住，搬到养老院去住了，这套房子就常年放着。这种房子应该拿来出租，或者把它用起来，可以参照香港吗？

任志强：把房子拿来出租的时候，像德国等很多的国家用的是减税。德国收的是空置税，香港也准备要收空置税。

空置税是什么概念？只要你的房子有人住，就属于充分利用了，没人住就是浪费了。

所以要充分利用，概念就是如果这个房子空置半年以上，就要征你的空置税。

德国用空置税的办法，同时用出租减税的办法，如果房子空着要收税，要是把房子用于出租，就给你减税。

减税的概念是什么呢？就让你的出租收入不高，否则你要加税。

若果租金高了，大家不愿意租，我减税以后，租金相对控制，但是你的收入很高，因为没有税，你的回报率很高。

这和房产税是两回事，即使是收房产税的一些国家采取的政策都是把房子交给合作社，由合作社交税，不用交税而且给你减税，出租回报还挺高，鼓励的就是要用私人住房建立租赁市场，全世界都是这样。