楼市拐点将至?专家称70城房价数据或存在结构性失真

数据显示，8月份70个大中城市新建住宅价格中，仅厦门环比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67个城市全部上涨，房价呈现出稳中有涨态势。不过，业内专家认为，由于统计口径等因素，统计数据或存在结构性“失真”，市场其实已经在“转凉”。记者调查也显示，目前多个一线及热点城市的新房市场已出现降价促销，包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货；最能反映真实市场的二手房，以厦门、杭州、上海、北京、深圳为代表，也出现价格下跌或成交低迷。同时，房企对后市也表现出谨慎偏悲观的预期。在北京地区，“限竞房”成交低迷，从网签数据观察，北京限竞房的网签率仅为11%左右。即使算上所有项目的真实销售（已签定书面购房合同，但尚未履行网签程序），这17个限竞房项目的平均去化率也不足4成。

颜建国指出，7月31日中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的表述不同于以往，目标是合理引导价格预期，打破市场对房价长期上涨的预期，短期内市场观望情绪会加重，最近这一两个月已经有所显现。

在持续不断的调控高压下，8月份国家统计局监测的70城房价，仍然录得了令人意外的普涨。

数据显示，上月70个大中城市新建住宅价格中，仅厦门环比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67个城市全部上涨，刷新历史记录。

业内人士指出，快速去库存、棚改货币化安置、限价有所放松是8月房价出现普涨的原因，统计数据存在结构性“失真”。

事实上，随着7月底中央定调“坚决遏制房价上涨”，住建部展开“严打”、“约谈”，深圳出台最严“8·31”新政，秋意渐浓的9月，楼市的寒意也已袭来。

21世纪经济报道的调查显示，目前多个一线及热点城市的新房市场已出现降价促销，包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货；最能反映真实市场的二手房，以厦门、杭州、上海、北京、深圳为代表，也出现价格下跌或成交低迷。

开发商对后市预期普遍不乐观。亿翰智库指出，房企对未来预期相对悲观，虽为下半年储备了充足的货量，并将高比例推货，但去化率的设定却相对偏低。

多数房企对于投资的态度更趋谨慎，不盲目获取高价地块，并且为了控制拿地成本，越来越多的房企倾向于通过收并购方式收纳土地；当前土地流拍增多，供需失衡下，地价下行的迹象已现。

结构性上涨

针对8月份普涨的70城房价，业内人士指出，统计数据存在结构性失真。

从城市看，房价上涨集中二三线热点城市。31个二线城市新房价格环比上涨1.3%，35个三线城市新房价格环比上涨2.0%；4个一线城市新房价格环比上涨仅0.3%。

中原地产认为，二三线城市已然处于去库存过程中。库存快速去化后，二三线城市普涨加速，特别是中西部区域，量价明显上涨。

业内人士进一步指出，部分热点城市今年限价趋松，限价标准也有松动，部分高价盘得到放行，于是这些城市的房价环比上涨或大涨，这只是结构性因素。

此外，国家统计局数据显示二手房价上涨，与市场机构数据形成一定反差，专家认为，机构的二手房价格更接近最新市场真相。

美联物业全国研究中心何倩茹认为，国家统计局数据是备案数据，一般会比市场的实际成交滞后。

业内专家认为，国家统计局数据有信号意义，即前8月市场的降温态势减弱，但在实际的市场中，部分城市也有降价，因购房首付比例、利率较高，会抑制市场需求；部分房企资金回笼压力大，也会出现降价等行为。

中原地产首席分析师表示，现在楼市的确有回落迹象，但只是个案。“现在地价正在回归。正常情况下地价跌了，房价也有下跌的可能性。”