业内人士解读:成都房价既不会暴涨,也不会暴跌

8月中旬，省政府出台了针对楼市的“二十四条”，同时相关金融机构在省内部分城市提高二套房首付比例。在随后举行的几场土拍现场，土地成交溢价率大幅度缩减，而且鲜有品牌房企出现。

在一系列政策的影响下，部分商家对楼市的未来表现出了担忧，这个市场还有没有机会?在坚决遏制房价上涨的要求下，开发商该如何应对?购房者能不能买房?为此，记者采访了成都市房地产开发企业协会会长王晓白。

行业巨变 房地产迎来“新开始”

“楼市政策调控越来越强，流动性短缺的压力就越来越大，行业面临的形势就越严峻。应当说行业发生了根本性的、历史性的巨变，也可以说是又一个‘新时代’的开始。”王晓白说，一方面在解决住房问题的制度层面，国家已决定必须实现由主要靠市场向靠“多主体、多渠道”的根本性转变;另一方面在房地产业的发展路径上，已经迫使我们由过去的“量”的快速扩张，转变为“质”的稳步提升;另外，在商品住宅的建设上，已经开始由以“刚需房”为主的规模化，转变为以“改善房”为主的差异化;

在政府明提出了“房住不炒”的定位和加快建设“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的在新体制下，房屋的结构和供应主可分三类：一是目前的商品房，供应主体为开发商;二是平价住宅(如过去的经济适用房，现在的自住型商品房、共有产权房等)，供应主体为政府平台公司，产权为政府公司与拥有部分产权者共有;三是保障房(如廉租房和公租房)，供应主体为政府相关机构或平台公司。

企业影响 产品差异化规模集约化

王晓白认为，目前的政策导向决定了刚需型的、中低端的需求将主要由后两类供应主体和渠道来解决，只剩下改善型的、高端的、投资性的保留在商品房这部分。这就是说从商品房的产品来看，只能走精品化、个性化(差异化)之路;从企业的数量与规模上，必然会由“乱世英雄起四方”的分散化，转变为“七雄争霸”的集约化。这也就迫使众多的房企(尤其是中小房企)必须走转型之路，即使是大型房企，也将由纯粹的房屋供应商，转变为“美好生活的服务商”。

未来精品住宅的建设标准，就应当是绿色环保、舒适智能、简约适度，而且是富有民族特色与文化内涵的，绝非是“豪”、“奢”。在王晓白看来，用“豪”、“奢”二字来定位高端(或精品)住宅，是住宅产品宣传上的一种错误导向，它遗弃了“简约适度”和“崇德尚文”的民族传统。应该多用“高雅”与“绿色”来引导高端住宅的消费。古人谈“美好”和“雅宅”都是“素朴而天下莫能与之争美”、“竹树绕吾庐，清深趣有余”、“室雅何须大，花香不在多”。

房价走势 既不会暴涨也不会暴跌

“成都房价未来既不会暴涨，也不会暴跌;在一定的历史时期内，则是稳步上升。”王晓白说，“不会暴涨”在于各级政府的调控政策不会放松，在正常情况下，幻想房价在短期内“报复性上涨”，几乎是不可能的。“不会暴跌”，除了为保持社会和金融的稳定等政治经济因素外，建房成本中，所占比例最大的楼面地价的高企和人工及建材价格的不断增长，是其最有力的刚性支撑。再加上，成都经济发展和城市建设发展相对更快，人口净流量持续增长，且宜居宜业的美誉度位居全国前列的新一线城市的影响。

王晓白认为，稳步增长的时间是在“一定的历史时期”，新的“房改”政策还在探索期，如果是新的住房体制实现之后，由于商品房的数量大大减少，会使“物以稀为贵”的状况变为可能。随着经济的发展和收入水平的提高，对“改善型住宅”的需求必然会越来越多、要求的标准也会越来越高。只要这部分购房者能够承受，且交得起相关费用，则不会涉及民生保障问题，政府也就没有必要采取“限价”、“限购”之类的行政手段来进行“调控”了。

优胜劣汰 中小房企以“变”重获新生

部分业内人士认为，在这场房地产市场的大动荡中，被淘汰出局的，首先是中小房企。

“优胜劣汰是不可抗拒的客观规律。但‘小’并不等同于‘劣’，‘大’也不能完全与‘优’划等号。”王晓白说，被淘汰的首先是不能对大变革作出积极反应、未能及时应变的房产企业，尤其是坐以待毙的中小房企。

“我对中小房企的弱点与困难是感同身受的，同时也意识到面对的危机确实要比大型房企严峻得多，故更需要对这场大变革做出更积极、更迅速的反应。”王晓白告诉记者，建议房企“要看到自己的优势”，充分认识到在“人脉”、“地脉”和“船小调头快”等方面，中小企业都有着许多大企业所难以具备的条件，这些又是在大变革中最为需要的“资本”。

同时，真正做到既努力学习大型标杆房企重视规范管理和技术创新的经验，又注意学习其他行业的中小企业善于在恶劣环境中生存发展的品质(如：愿意挣小钱、挣慢钱、挣辛苦钱的艰苦奋斗精神)，彻底摒弃在温室中野蛮生长的传统观念(如：只习惯于挣大钱、挣快钱、挣轻松钱的“开发商思维”)，扬长避短、出奇制胜，就必然能在“新变革”中重新打出自己的一片“新天地”，在“阵痛”中重获新生。