多家房企计提存货跌价备数十亿 楼市下行预期形成(2)

下行周期压力凸显

上半年，房企销售业绩普遍亮眼，但过多的土储、欠缺的高周转能力，使得房企未来的获利情况堪忧；短期房企则面临现金流压力。

随着去库存进入尾声，对布局三四线城市的房企来说，存货减值更是一把悬着的利刃。

如保利地产，其下沉三四线的趋势明显。截至6月底，其拥有的待开发土地中，39%的土地面积位于三四线城市；上半年，其在三四线城市拓展金额占比为32%，拓展面积占比50%，而去年同期这一比例仅为25%。

国家统计局数据显示， 8月单月70大中城市销售增速15.2%，高位回落，其中三四线城市增速明显回落，一二线城市持续回暖。

东兴证券分析师亦认为未来销售状况更不容乐观。货币宽松下一二线城市率先反应，即使受政策影响价格难涨，但去化基本有保证；而三四线城市调控空间大，已行至周期后半段，未来不确定性增强。

华泰证券认为，未来新房市场或将面临供给边际增加而需求下滑的局面，叠加2017年9月起销售基数提升，后续销售增速将逐渐放缓。

此外，中银国际分析师晋蔚认为，从房企现金流和财务情况看，一二线房企根据现金流状况调整投资节奏，但整体负债率上升。明年，龙头房企在继续扩张规模的同时，下行周期中也存在高杠杆扩张的财务风险。

今年以来，尽管几乎所有大中型房企均将销售回款和回款率作为主要工作目标之一，但截至目前并不乐观。

作为行业龙头的万科亦是如此。截至中期，万科实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元，同比减少119.47%。上年同期为218.5亿元。

万科董事会主席郁亮透露，今年万科设定了6300亿元的回款目标，目前还有一半多没完成。如果按照目前的销售情况，集团年末会有1000亿元的长期库存。

他透露，集团已发起检讨，对公司的开发业务进行梳理。“在政策调控后，我们发现自己失去了发现客户的能力，产品力也在不断削弱，管理动作根本没有考虑如何应对政策调控，比如：不考虑一次性付款和分期付款的区别，更没意识到回款延迟或没有回款带来的损失，因此四个区域都需要对开发业务进行梳理。”

从现在开始，万科把“活下去” 作为基本要求，所有行为都“收敛聚焦”到保证万科“活下去”，这是最底线的战略。

基于此，他强调，对开发业务的梳理、销售回款目标的达成变得非常重要，“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿回款目标没有达成，万科所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去”。