五年翻一倍,楼市的顶在哪里?

先说吴晓波说的“上海五年翻一倍”，我个人认为这属于比较保守的涨法，实际情况很可能不止。有人可能认为房价已经这么高了，觉得有点不可思议，我给你简单推演一下你就明白了：

咱们以317最高点成交价1000w的房子为例，现在普跌20%的情况下，当前的实际成交价在800w左右，5年后在800w的基础上翻倍，是1600w，所以相对于这一波的最高点1000w来说，实际涨幅只有60%。这就是房价在螺旋形上涨形态之下的秘笈。所以，如果长期持有，什么时候买都是对的（任志强语录），但是落实到具体的收益率，区别还是不小。还有一点，我要提醒的是，这是房价本身的涨幅，考虑到房价有杠杆的属性，你的首付实际的涨幅，远远不止这些。

再说全民形成房价上涨预期这个情况，我个人觉得并不是很准确，君不见我微博的评论区经常出现一些对房价看跌的人嘛？随着政府的调控不断深入，看跌的人其实会越来越多的，大多数人并不是坚定的看多者，而是墙头草。如果你是一个合格的持续看多者，现在的资产一定会非常可观了。以北京为例，我个人认为看空者数量出现的阶段性顶点，可能在元旦前后，也就是说，元旦前后可能是楼市库存量最大的时候。

接着说一线跟二线楼市联动的问题，你仔细看一下这波上涨幅度就会发现，一线的涨幅不如二线，毕竟二线的基数比较低，但正是因为基数的巨大差异，这轮涨完之后，价差拉大了许多，本来是4w跟1w的差距，现在是8w跟3w的差距。这种现象，在下一轮楼市启动的时候还会重演。一个在二线城市城市居住的很舒服的人，想换到一线城市居住，变得愈发的不可能，一线城市的房子实际上形成一种壁垒作用，这就是一种固化。但一线城市的房价上涨，不是空中楼阁，还是需要二线城市的房子变现作为首付的，所以以后买还是可以买的起，就是还贷的压力会越来越大。大家可以回顾一下近10年的贷款情况，十年前贷60w就很多了，现在贷600w大家也不会觉得特别诧异，5年后贷1000w没准成为主流。

一线城市房价的上限在哪里？我觉得上限要考虑两方面的因素，一方面是收入的天花板效应，这个说起来比较复杂，我们以最热的金融为例，我做过一个不太准确的比较，华尔街的一对30岁左右的小夫妻，均藤校毕业，做基础性工作，俩人一年平均的税前收入大概在40w美元左右，而金融街同样基础性岗位的小夫妻，均985毕业，也是30岁左右，一年平均的税前收入大概在80w人民币左右，这中间有3.5-4倍的差距，考虑到美国有房产税、物价因素、我们有住房公积金等因素，实际的购买力差距差不多有2倍，所以我粗略的认为北京的平均收入收入水平还应该有1倍的提高，提高1倍之后，北京的薪资水平，基本就跟纽约接轨了。其实IT也类似，比如硅谷一个5年左右经验的程序员在FLAG这种大互联网公司一年收入30万美金，中国的BAT互联网码农大概在50w人民币左右。随着收入的增加，房价肯定相应增加。

另外一方面是制度性因素，如果北京继续拥有这么多资源，房价的涨幅可能会脱离老百姓的收入，这种离心力是比较难以预测的，当北京房价成为全国权贵闲钱的“理财产品”，房价肯定会不合理的上涨，目前政府正在这方面做出一些努力，比如雄安什么的，但是效果如何，难说，听其言，观其行吧。

5年后，房价至少上涨1倍之后，可能房价在之后就不会出现大涨了，但别高兴太早，别以为房价不会大涨就高兴，那个时候基本就意味着阶级固化的完成，到时候市区一套不错的次新三居公寓3000w起，郊区买个小两居都得1000w，所以哪怕俩人都在金融街工作，靠自己奋斗可能一辈子也就只能买一套很一般的房子。随之而来的，应该就是房产税的出台，房产税出台之后，工薪阶层买房的压力会很大，一方面租金增加攒钱更难，另外一方面持有的成本增加，换房变得更加艰难，阶层更加固化，其实不是什么好事儿。

最后，我说几句我自己的感受。其实这些年，我自己倒很少去想房价未来具体会变成什么样，我单纯的觉得我从未曾被亏待过，只要好好努力，总能得到出人意料的回报，这就跟考试一样，发下卷子来，你别老想着我这次要考多少分，先把每一道题做好，最后的成绩肯定错不了。这是社会还是有正能量的一面。

房子，其实是代表你在这个社会位置的一个参照物，有了房子，房价无论涨跌你的相对位置都不会变，你要做的是换更好、买更多的房子爬到一个更高的位置。下面这个比喻是我前几天看的，挺生动，作为结尾，总给各位：

说有两个人在森林中游玩，看到一头熊跑出来， 其中一个人把跑鞋拿出来了， 另外一个人有点鄙夷对他说：哥们儿，别忙了，你跑不过熊！ 那个人信心满满地说：我不用跑得过熊，我只要比你跑得快就行了。